楼市大地震！刚刚，土地制度巨变！房价迎来重大拐点
小编用尽了洪荒之力。健康摘要： 2018-01-16 ?? 富爸爸穷爸爸 富爸爸穷爸爸 广受推崇的微信公号，点击上面蓝字“富爸爸穷爸爸”一键关注。喜欢此文，请分享给朋友们看看 来源：萧内网萧山论坛、成都商报等 近日，网络上一篇题为《好好的两个人，理想与现实》的帖子引发了众多网友的关注和热议…… 楼主“阿萨德的”... ，楼市大地震！刚刚，土地制度巨变！房价迎来重大拐点 的全部内容都在这里了，拿走不谢！健康摘要： 2018-01-16 ?? 富爸爸穷爸爸 富爸爸穷爸爸 广受推崇的微信公号，点击上面蓝字“富爸爸穷爸爸”一键关注。喜欢此文，请分享给朋友们看看 来源：萧内网萧山论坛、成都商报等 近日，网络上一篇题为《好好的两个人，理想与现实》的帖子引发了众多网友的关注和热议…… 楼主“阿萨德的”...
正文开始：
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来源：人民网、暴财经、财经内参、齐俊杰看财经
历史性突破，转发周知！
毫无征兆，堪称平地起惊雷！这真是一项重大的土地改革，而且可谓楼市调控的治本之策！
重磅突发！
住房供地，政府将不再垄断！
刚刚出炉的大消息：住房供地，政府将不再垄断！
国土资源部部长姜大明说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
政府将不再是居住用地唯一提供者。
我国宅基地将“三权分置”！
姜大明表示， 我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。
翻天覆地之变，这类人有福了！
据自媒体暴财经分析，上面这两条消息的核心内容是：
1、宅基地的制度安排将发生翻天覆地的变化。
把所有权、资格权、使用权分离开。所有权不变，仍然属于集体；资格权是保证农民附着在土地上的各项权利的一种保障； 而使用权最为关键，因为将使用权分离出来意味着，宅基地真正可以入市了，进入住宅用土地市场。
2、一直被忽视的财富有望被兑现！
姜大明明确，政府将不再是居住用地唯一提供者，还提到非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。
此前在十八届三中全会中曾经提出过，“在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。”如果这条意见是宅基地改革的基本方向，再结合上面提到的这两句话，“暴财经”推测——如果这个解读没错，那么这绝对是一个对中国有着翻天覆地的影响的举措，因为：
一来这 改写了楼市（尤其是一二线城市）土地稀缺的局面
二来， 农民的利益将可能会因此而大幅度提高！
农地真可以直接入市？
一位不愿具名的土地专家接受证券时报采访人员采访时表示， 住宅用地政府不再垄断的理解不够准确
原来住房供地都是国有建设用地，农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地，这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与供应，但是只能通过建设租赁住房的方式入市，而且是在政府统一规划下建设， 并不是真正打破垄断。
而对于宅基地三权分置说法，他认为，客观来说，这次核心是提出宅基地使用权的概念，原来对于宅基地没有提过“使用权”，这次提出未来将“适度放活宅基地使用权”，但是对于使用权将来怎么流通，具体有何限制，并没有明确， 只是为未来放活做铺垫。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”， 利好部分大城市周边宅基地的盘活。
但也有两个红线：
第一、土地属性不改变，还是属于集体建设用地。第二、允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。
市场冲击几何？
上述不愿具名的土地专家认为，过去的农村集体建设用地改革很多年了，但是直到现在也没有什么实质性的进展，他判断 宅基地的改革应该会更加谨慎。
他同时指出，这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，这只是刚刚开始，未来还要进一步试点，到将来推开也是有限范围内，因此 对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。
实际上， 农村集体经营性建设用地直接入市已经呼吁了很多年。
这次楼市要变天？
尽管如此，和限购限售等应急性调控举措相比， 这次还是更为重大的创新，也是更长远的机制建设。
这些年，我们的房价为什么会涨得这么快？除了这些年货币政策偏于宽松之外，房价虚高一个最主要的原因，恐怕还在于地价偏高。
那么，我们的地价为啥会这么高？地价之所以会高， 归根结底，一是因为住房土地供给量不足，二是对住房土地将保持长期稀缺的预期。
现在，国家已经发话了，居住用地和租赁住房用地将研究从更多渠道进入市场。 无论实际操作能进展到哪个程度，
对租房者和购房者而言，这都不失为一个利好。
此外，前不久中国刚刚公布的M2增长数据，也让人松了一口气：
中国2017年M2同比增加8.2%，创下了 史无前例的新低。 说明中国的货币政策已经向真正的稳健中性迈进！
限售、限购，探索加大土地供应、货币政策收紧.......一切都在说明，对于那些虚高的房价泡沫，闸刀已经拉开！
试问，当M2走向了史上新低，当住房土地供应迎来了巨大的制度性破局，当租房真的能够享受等同买房的权益时，我们还需要那么狂热地咬牙加杠杆买房吗？相信，每个人都会有自己心中的答案！
土地制度酿巨变
租房这下真要便宜了
作者：齐俊杰看财经
昨天，突然传来一个大消息，那就是国土部部长宣布，住房供地，政府不再垄断，说我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”：落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。
给您翻译一下，就是说以后农村的集体建设用地，所有权仍然在集体，农户获得资格权，使用权却可以让渡了，这就意味着农民有权可以自己盖房出租出去，然后收取租金。
这将逼迫大量的小产权房走上租赁的道路，大幅度的增加租赁房供给。但有些人也太乐观了，说这是小产权要转正，这个根本不存在，否则就不会说三权分置了，之所以三权分置，就是告诉你所有权不能转移。
这个事情的影响将十分深远，现在很多人抱怨租金贵，而房东却在抱怨租金便宜，这是相当纠结的，相对于收入来说租金肯定是贵了，但相对于地价和房价来说，租金却太便宜了。
所以这就让这个市场很难被激活，政府收地上来去建设租赁住房，成本巨大，收益有限。无法调动社会力量，不赚钱的活没人愿意干，你让政府把土地免费赠送，他也实在是舍不得，毕竟收地上来的成本也是巨大的。
所以这其实怎么看都像是一盘死棋，必须得有一方做出巨大的牺牲，才能够盘活住房租赁市场。
但如今从土地制度上进行突破，这肯定是个高招，释放政策红利的好处就是省钱，省钱之后就能提高效率。农民现在的土地是没成本的，他闲着也是闲着，与其卖给政府，政府再找人开发，不如让他直接找人开发，并且对外出租。
这样可以让更多的农民也享受到房地产市场的红利，通过出租住房来获取收益，这块利益应该不小。
之前有人算过一笔账，土地成本占到了整个建安成本的7成以上，如果土地不花钱，光盖楼，那么整个成本也就只有现在房价的2-3成，换句话说如果现在商品房的租金回报率是2%的话，那么农民盖房出租，租金回报率能达到6-8%。
这应该是一个不错的收益率。但这里要提醒一下，这个市场具备竞争性，越早行动的地方，收益率越高，等大家都反应过来，开始大量的盖房出租的时候，租金也就会下降了。
综合来看，放活宅基地的使用权，政府不再成为住房用地的唯一供给方，会产生这么几个影响。
首先，在前20的大城市的效果会比较明显，集体建设用地将大量活跃起来，租赁的商业模式立马变得有利可图
，很多地产商也会纷纷去找集体合作，免费取得土地，垫资开发，分享收益。这将极大的增加租赁住房的供给。
从而平抑大城市的租金，虽然这些集体建设用地位置比较偏，但其实现在新建商品房的位置也已经好不到哪去了，所以位置并不会特别重要。如果有价格优势仍然会吸引不少城市外来者入住。
需求被稀释了，必然引发大城市租金的下降。特别是中高端住房，也就是2居室以上的那种整租，低端住房例如合租和群租的那种，由于价格太低失去弹性，这些房租可能会相对坚挺。
其次，对一线大城市的房价，有压制效果。
这里的人口流出，如果租赁的房子再增加，势必要减少房子产生的现金流，所以有些房东可能会想，既然价格不涨了，也不好租了，不如干脆卖掉。从而增加楼市抛售的压力。
二手房供给增加，对于价格会有影响。但二线城市还有变数，关键看需求，如果供给增加的同时，人口流入需求增加，那么仍然会托起这个价格。
至于三线城市，商品房都租不出去，集体建设用地转租赁也就没有效果，这些地方的本质是供给大于需求，所以不会有人这么干，你即使把房子盖好了，也根本租不出去。
第三，需要金融制度的配合，以及专业化管理公司的引入，这可能是一个大生意
，土地既然这块资源放开了，商业模式有了， 那么就要有新的资本进入，并产生独特的产品来吸引租客。
所以下一步银行，和物业公司应该会多想想办法， 大量的出租公寓的公司会产生。而对于中介收房再转租的模式将造成明显的冲击，中介们要骂街了，房子不好卖了，租房市场又要被人抢走了，这就是要赶尽杀绝了。
所以几大中介公司都面临着巨大的挑战。比如链家去年刚引入融创的C轮融资26个亿，最近又发了60亿的私募债，可见资金压力巨大。传统模式下的租房和中介服务生意会越来越难做。
第四，小产权房不会转正
，这次确权后，态度已经十分明确。之前购买小产权房的人，可能会受到确权的影响，你们私下买卖的合同，十有八九不会被承认，到底怎么办？这恐怕将产生巨大的纠纷。
但毫无疑问，契约不可能对抗国家法律和法规，也就是说法律是不会支持这种小产权房买卖的，所以这事还要看良心。
如果对方良心发现，给你一些价格补偿，如果就是很强硬，按照原价把钱退你，把房子收回，你也没地方说理去。
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