【案例】购买的房子被法院查封了是否可以提出异议并要求卖家过户

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”人在家中坐,锅从天上掉“,和卖家签订买卖合同后,买卖标的物却被法院查封了。此时,作为遭受无妄之灾的买家该如何维护自身合法权益呢?

【案例】购买的房子被法院查封了是否可以提出异议并要求卖家过户

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案 情 介 绍

  李吉(人物名称均为化名)系北京市通州区宋庄镇某公寓某号楼251号房屋(以下简称涉案房屋)的所有权人。2013年5月14日,李吉与王杰签订《房屋买卖合同》,李吉将涉案房屋出卖给王杰,房屋总价款149万元(含家具家电等)。同日,王杰支付李吉定金2万元,李吉将涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日,王杰支付首付款43万元。2013年6月4日,王杰支付首付款40万元。双方约定上述定金及首付款共计85万元应当用于解除涉案房屋原有的抵押贷款手续。

  2013年6月6日,因李吉与案外人高翔的民间借贷纠纷案,高翔申请财产保全,北京市通州区人民法院作出(2013)通民初字第09386号民事裁定书,裁定对涉案房屋进行查封。王杰向法院提出案外人异议,被驳回。

  王杰起诉至法院称:我和李吉之间的《房屋买卖合同》受法律保护,我已经支付了85万元购房款,现因李吉的原因导致房屋被查封,我的合法权益遭受损害。故诉至法院,请求判令:1.确认双方之间的《房屋买卖合同》有效;2.李吉继续履行双方签订的《房屋买卖合同》,并协助我办理过户手续。

  李吉辩称:我同意王杰的诉讼请求,上述合同是双方的真实意思表示,但是涉案房屋现已被司法查封,我无法继续履行。

  一审法院庭审过程中释明王杰:涉案房屋处于司法查封状态,其与李吉签订的《房屋买卖合同》存在着履行不能的情形,其可以于履行不能的情形消除后另行主张或请求解除《房屋买卖合同》并要求出卖人承担相应违约责任。王杰仍坚持其诉讼主张。

02

裁 判 结 果

  北京市通州区人民法院于2013年9月10日作出判决(2013)通民初字第09926号民事判决:一、确认王杰与李吉签订的《房屋买卖合同》有效;二、驳回王杰的其他诉讼请求。一审判决后,王杰不服,持一审意见提起上诉,北京市第三中级人民法院驳回上诉,维持原判。


03

裁 判 理 由

  法院生效裁判认为:依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,且不违背法律的强制性规定,合法有效。故对于王杰要求确认王杰、李吉签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求,于法有据,法院依法予以支持。

  履行不能,是指实际给付的内容为不能,给付不能发生不履行(原)债务的效力。该案中,王杰要求李吉继续履行合同,协助王杰办理过户手续。而涉案房屋处于司法查封的状态,李吉无法继续履行合同、协助王杰办理过户手续,构成履行不能。经法院释明王杰,王杰坚持要求继续履行合同,故对于王杰要求李吉继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续的诉讼请求,依据不足,法院依法不予支持。


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如 何 维 权

司法实践中,签订房屋买卖合同后,房屋被法院司法查封的,笔者认为可区分不同情况采取不同的方法:

  1、对查封执行提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知,满足三个条件(查封时房屋价款已经付清,查封时房屋已经由买受人占有,买受人对没有办理过户手续没有过错),购房人可向执行法院提出执行异议,请求查封法院对该房产予以解封,解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。本案中王杰在法院查封时实际占有房屋,其对未办理房屋过户手续没有过错,但因王杰仅支付了部分购房款,而未付清全款,故不符合前款规定的条件,其查封执行异议被法院驳回。

  2、等待房屋解封。房屋查封作为一种执行措施,是有一定期限的。根据最高人民法院相关司法解释,人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次,续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书,续封的期限不得超过一年,且申请查封人有案件败诉的风险。因此在房屋买卖合同有效的前提下,购房人购买房屋后被人民法院查封的,可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。

  3、提供担保财产、解除查封。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与查封法院协商,由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后,法院解除查封,,双方可继续履行《房屋买卖合同》,买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的,其可以向出卖人进行追偿。

  4、解除买卖合同,要求卖房人承担违约责任。法院查封可能是一个长时间的过程,而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大,买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求卖房人返还购房款,并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。


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