日本楼市崩盘史末：它的前世是我们今生？日本楼市崩盘史末：它的前世是我们今生

不知从何时开始，中国经济学家独爱研究1990年的日本。尤其是1990年前后日本的楼市，更是成为了大家熟悉的经济泡沫标本。

整整十年，日本用全社会的劳动力在偿还当年的一纸协议。繁华落尽后的凄凉，让世人嗟叹。

有人说，中国刚刚过去的2017年和当初的日本如出一辙，但日本楼市崩了，中国却依然坚韧，那这又是为什么呢？日本楼市的大崩盘对于我们又有何意义？

这还要让小编带大家回到1990年。

一

史上最昂贵的协议

上世纪80年代中后期，日本经济实力在全球都是首屈一指的。强劲的出口，让日本经济遥遥领先于其他国家，并且对美国有着巨大的贸易顺差。

这一现象让美国人坐不住了。我曾在《金融战争》里写过，美国的国家战略本质就是：

维护其世界第一地位，创造“绝对安全”的投资环境，吸引世界资本常驻美国，然后开动印刷钞票的机器，疯狂收割世界财富。

于是美国人绞尽脑汁，竭尽全力地策划了一个巨大的阴谋。

1985年美国政府以解决美日贸易逆差为名与日本政府协商日元升值，由于国防安全上日本高度依赖美国保护不敢公然违背，9月份日本政府公布了“广岛协议”，这也是后来被认为是日本代价最昂贵的协议的由来。

日元升值，最直接的就是可以用日元去兑换国外更多的商品和劳动力。于是大量日企开始转移到东南亚办厂。

为了锁住资本振兴经济，日本开始降低国有利率（当时还没有外汇管制这么一说），正是一连串的降低利率，为日后的崩塌做了完美的铺垫。

二

不可一世的繁荣

汇率走高，银行低利率，国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下子日本仿佛进入了最好的时代。

换句话讲，就是突然手里多了好多美元，去银行借钱利息也低了，交的税也少了，国外又有人要给你投资，手上多了那么多钱怎么办？拼命花！

△紫醉金迷的泡沫时代

日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。金融行业繁荣，也让更多的企业放弃了主业，转为投机，普通员工的工资也飞涨。

在那个时代，随便一个公司就可以开出18薪，街上挥着万元大钞打车都根本打不到。

一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造“新的经济规律”。那时候日本商人极为阔绰，到哪儿都像阔佬逛菜市场一样。

于是，日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……

△洛克菲勒大厦

其实从那个时候，泰国就和日本结下了很深的“友谊”。就比如现在有些人爱用泰国的化妆品，其实泰国的化妆品制造技术都源于日本。

去年去泰国时，朋友给我讲了一个故事很有意思。说有几个不同国家的人一起去泰国红灯区消费，都看上了一位姑娘，问多少钱？姑娘说“5000铢”，日本人直接把钱拍在桌上说：好，穿上衣服跟我走。中国人掏出一沓钞票，点了点说，“能不能打个折啊，3000行吗？3000不行，4000总行了吧？”欧美人端着酒杯摇摇晃晃说，“这么多钱能不能多陪我一天？”韩国人则说，你看我长得怎么样，可不可以免费？

回到主线上。那时的日本消费如此，房地产更是不可一世，一个东京市的地价就可以买一个半美国。

一间900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广岛协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，在1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米，按现在的汇率算，相当于北京城六环或上海外环内均价83万一平！

中产的购买力远不及资本，更别说是普通群众。

到后来，大家都买不起房了，达到了无力承受的地步。于是民众开始抗议了，希望政府提高利率，出台房产税压制房价。

正好政府也认为经济过热房价过高，加上卖土地的钱不是自己的，但是房产税收的钱妥妥的是自己的，于是顺应民意开征房产税，另外提高利率。

加息和房产税是压制房价最有效的大杀器，每一个效果都很好，双剑一合璧，日本房价直接崩了。

这时华尔街觉得时机已到，便倾巢而出，动用巨额资金，大肆卖空日本股市，NIKKEI一路狂跌致一万点，日本金融界吐血，股民跳楼，经济跟着也崩了。

三

房价崩盘后的惨状

到了1992年日本经济就不能正常运作了。1990年还能买一个半美国的东京，1993年竟然连一个纽约都买不起。

于是，日本企业纷纷从海外抽钱回国救急，不仅把洛克菲勒大楼折一半价卖回给美国人，还把日本好几个大银行和保险公司也卖给了外国人。

至此，日本把全国10年劳动所创造的财富拱手送给了美国。

日本被美国设计的圈套坑过之后，到现在依然还唯美国马首是瞻，不得不说日本这个民族“欺软怕硬”的劣根性实在让人叹服。这里暂且不谈。

更可怕的是，日本房价不是一夜崩盘，而是逐年无限阴跌。下跌最狠的是1991年，跌幅达到20%-30%，但日本人感觉还是可以接受的，因为按照历史经验看，不管以前跌多少，后面都会涨起来的，所以，死了都不卖。

可惜历史却没重演，而是创造了“新的经济规律”。

随着房价无休止下跌看不到希望，投资炒房客开始大量抛盘，恶性循环，房子越来越廉价。虽然房子越来越廉价，穷人却依然买不起。

因为经济风暴来临是无人可以幸存的，大量企业倒闭，工薪阶级首当其冲，失业率飙升，保住饭碗的也要接受被降薪的结果。就这样，大批日本人被套死在楼市中，一辈子给银行打工偿还债务。

特别是证券界，自杀的企业员工很多，甚至有刚毕业的大学生跳楼的。电视台最热门的电视节目是教人们如何省钱，比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋。

日本的一个纪实小说里曾写过这么一个案例。

一户日本家庭，男主人在软件公司上班，收入很高，凑够首付之后便买了东京一套房，按他所想每月收入供养家人和月供是足够了，这还不算随着工作年限越长，他的工资还会逐年递增，熬过前几年，后面就享福了。

他买的房子很小，也非常偏僻，所以价格便宜，但是也花费了7200万日元，其中5800万元属于贷款。但是泡沫破裂后，整个日本进入失落的十年，经济崩溃，男主人的公司破产被迫失业，找了一份零工，工资收入锐减，为了保住房子妻子被迫出去做兼职补贴家用，儿女也早早辍学出去打工。

不单是普通人，高收入群体，甚至明星，也难逃厄运。

最近出演陈凯歌新片《妖猫传》的阿部宽，连续数年日本电视人气之星，19岁就出道当模特，赚到了人生第一桶金。像所有赚了钱的明星一样，阿部宽也希望把赚到的钱拿来投资。

在当时“房地产绝对只赚不赔”高收益下，阿部宽经过熟人介绍，在1987年他23岁那年投资公寓。未曾想到泡沫破裂后，直接导致他欠下了数亿日元的债务。数亿日元是什么概念呢，有人做过推算，当一辈子白领赚到的工资总数大概是2亿2千万日元。

△模特时代的阿部宽

在泡沫经济时代，奢侈品很好卖，当模特非常好赚钱。但泡沫之后，奢侈品根本卖不出去，阿部宽基本也就失业了。

他选择转行当演员，但因太高不好搭戏、面相又过于有特点，3年找不到工作。3年里，阿部宽甚至靠赌运气玩弹珠机过日子，有一次一口气输掉了25万日元。

即使在之后靠着话剧和电影重新成名后，阿部宽仍然过着表面上是大明星，私下却过着穷困的生活。直到2007年，他才在公开场合向媒体开心地宣布：“终于把债务都还完了。”苦熬了28年才终于还完欠债。

△债还完了，当年的小鲜肉也变大叔了

日本房价从1991年开始就一直跳水，一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷时，东京平均房价已经从91年的272万每平米（人民币15万）跌到了61万每平（人民币3万）。

即使是过去5年东京房价一直看涨，到现在东京的2017年房价也就94万元每平米（人民币5万元），和当年无法相提并论。

四

房价崩盘后的思考

曾在一次讲座上，把“日本楼市崩盘”这个故事讲给台下的大学生们听。

有些人很开心：“原来小日本儿还有这么一遭？简直活该”，有些人感慨：“人家至少还有过钱，至少还阔绰过，而我们国家的普通人还没阔绰就得背债还贷，多么讽刺”，更多的人则盼望“咱们国家的房价这么高，为什么不崩一崩？一夜回到解放前，大家都一样…”

有些人可能看明白了，“雪崩之后，没有一片雪花是无辜的。贫富差距可以拉近，但是受伤最深的还是社会普通人民。

房价崩塌，会连带整个经济体，结果就是企业倒闭，万业具废。

所以说，日夜盼望政府可以通过加息和房产税压制房价让自己买得起房的人，可以省省了。如果真的开征不当，房价崩了，你操心的事情绝不是如何赶在人前去抢房子，而是想想全家老小下个月吃什么比较现实。

至于中国未来什么时候房价可以崩盘，我感觉几乎是不可能了。

因为日本楼市的毁灭是由投机者一手造成的，但在中国，好像已经研究出了一套非常完美的“发展计划”：

用限购政策限制投资客的购买力，防止炒房泡沫，然后条条框框列好，把杠杆精准地投送到“一间房搭上全家老小积蓄+20年贷款”的选手面前，把原可能被逼上租房的人从投资者手中再拉回来，一人一份，接这个盘。

至于投资者也一样，限额兑换，防止资本外逃，要么你也买房支援下国家建设，要不你进股市，要不你去投资去做实业去西部大开发随便你，反正不能出中国，便宜了外人。

假设，有一个资本家，掌握全国的土地等生产资料，类似当年李嘉诚对于香港人的影响，住的吃的喝的穿的连工资都是他的，那他肯定是想着去外面剥削其他的资本家，体内的细胞自相残杀他是不会管的，只要你继续提供能量营养就成，但是你作为一个细胞，你想要去资敌，就要掂量一下自己了。（王健林不正是最好的例子吗？）

其实，最担心的还是三四线城市。如果三四线政府只是为了完成任务和政绩，忽略计划本意，放水市场，群众跟着接盘，房价越炒越高，泡沫是肯定会破的。

不过其实也不用担心，说不定到时候国家一声令下，“交易都给我停掉！不准买卖！”

一切也就熄了火。