激活存量土地，释放产业空间 ——南海村级工业园改造经验与机遇聚焦南海产业园区转型升级！"

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随着广州全面进入产业时代，产业转型升级需求日益凸显。与广州毗邻的佛山南海区，在村级工业园改造方面已经走到了广东省前沿，具有巨大的发展潜力，对佛山、广州具有重要的借鉴意义。

近日，南海区“三旧办”联合知名第三方智库机构广州现代城市更新产业发展中心（简称：GRID）展开专项调研，把脉南海内产业园区经济发展现况，助力产业园转型升级。为此，本期《天鸿观察》将聚焦南海产业园区转型升级的经验与机遇。

分类制订产业分类发展策略，产园融合改造动能加码

限购政策不断升级，越来越多的广州人将目光投向佛山南海。事实上，南海不仅仅是一座宜居城市，作为中国经济百强区中数一数二的龙头，南海的GDP中制造业超过六成。

GRID调研数据显示，南海区下辖7个街镇，目前共有村级工业园区685个，总面积约14.24万亩，占南海区现状城乡建设用地总面积的20.44%，零星分布在南海区各镇街，呈“大分散、小集聚”的特点。

GRID咨询部部长卢嘉明指出，在城市新增土地资源日益紧缺大背景下，南海村级工业园改造得到政府支持，村民改造意愿强烈，合作方式灵活，因此吸引了大批优质企业参与其中，形成活跃的市场氛围。

基于上述情况，GRID认为，有必要通过将上层次发展规划与村级工业园发展现状相结合，梳理现有产业，识别新兴产业，提出产业特色化、差异化的“分类发展”产业策略，通过“清退一批、转型一批、升级一批、鼓励一批”的举措，助力南海引擎、特色、配套产业的蓬勃发展。

引导企业挖潜引驻双轮驱动，政府宣政指引保障落点

随着经济的发展，村民环保意识日益增强，“村级工业园区改造意向强烈，但对于具体的产业落位仍然缺乏清晰的方向”，卢嘉明认为，“南海区政府一方面应主动挖潜本地优质企业，另一方面引入区外优质企业，双管齐下保障企业资源和园区载体的高效结合”。

近年来，南海区加强了政策宣传、流程指引工作开展，如出台了一系列专项指导意见，细化政策指引促使项更稳健落地。与此同时，南海区积极引导，挖掘本地产业发虚需求，引入区外企业落地发展，并设定产业保护区，保障产业发展。通过租地、租物业、共建开发、物业分成等多种合作方式，逐步清退高污染、能耗大、产值低的产业。

目前，南海区流转项目逾2000宗，流转土地超过10000亩，积累了大量成功经验。通过打造试点标杆项目，为工业园区转型升级提供示范样本与操作经验，加速改造项目推动。此外，南海区对集体建设用地试行了政府返租模式，即“政府征用和租赁土地，统筹规划开发”，帮助零散土地集聚，吸引优秀企业进驻，激发规模化效应。

南海千灯湖

放权政府放权减时建立“绿道”，部门联合审批高效便捷

“三旧”改造涉及国有用地审批需上报省政府审批，审批环节多，所需时间长，是影响改造进度的主要原因之一。广东省国土资源厅采取省、市、区加强业务联系，通过委托、授权等方式下放部分审批权限，允许南海区“三旧”用地件直报该厅审批。

《佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》中提出了优化意见：一是，“三旧”改造涉及的市级用地审批权限、改造方案审批权限下放到区级；二是，明晰“三旧”改造完善征收手续、完善集体建设用地和完善国有建设用地的审批权限、报批方式以及确权用途和确权方式等问题；三是，建立“三旧”改造用地审批绿色通道，对新增的需报省的项目和方案，由佛山市委托南海区直接上报省人民政府审批。

一系列简政放权举措，畅通了审批通道，大大缩短审批链条，节省审批时间，提高审批效率。同时，更熟悉辖区发展情况的镇街一级行政单位，能为辖区产业落地发展提供有针对性、接地气的行政服务。

让利政策让利原使用权人，奖励促进带动项目开发

基于对政策研究分析，卢嘉明认为，南海土地政策让利更大、扶持力度更强。

在土地出让金收益补偿分配政策方面，南海区城市更新项目涉及收回公开出让的，区、镇（街道）、原土地使用权人对该地块土地出让金按20% :30% : 50%的比例补偿分配。城市更新项目涉及协议出让和补办出让的，区、镇（街道）对补交的土地出让金按50% :50%的比例分配，对原土地使用权人让利更大。

与此同时，加大对镇（街道）、投资者、开发项目等分别进行资金奖励与扶持，在规划上给予更多配套用房建设空间。在土地整理阶段，可给予镇（街道）整个项目前3年50%的土地租金补贴；项目涉及工业仓储用途土地出让（含补办出让）的，其土地出让金区级留成部分全额奖励给项目所在镇（街道）。

对投资者，按工业厂房工程造价（不含地价）的1.5%进行奖励，由区、镇（街道）按税收分成比例承担。对改造项目，在不改变用地性质的情况下，允许集体性质的项目建设配套用房，建筑面积不得超过总建筑面积20%；对村级工业园改造提升示范项目给予20万元/亩的奖励。

落地储备南海土地资源，GRID助力产业对接

南海的辉煌在村级工业园，未来南海发展空间也在于村级工业园。伴随一系列的政策松绑、指引、扶持，南海村级工业园将迎来新一轮发展契机，产业结构蝶变出新动能，加速融入粤港澳大湾区。

GRID作为专注城市更新和产业发展的专业第三方智库机构，不但立足广州，了解广州，更以覆盖华南为发展目标。在对南海区的新一轮摸查调研中，GRID为其梳理研判发展策略，同时也掌握储备了大量南海集体留用地、村级工业园发展现状等载体资源和产业发展信息。

在推动南海产业落地过程中，GRID已具备丰富的资源优势和专业技能优势，是串联政府、企业、村镇三方的桥梁纽带，成熟的有产业运作经验，是产业落地南海的高效催化剂。

本文首发于房地产导刊杂志2018年1月刊。

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