刍议住房租赁金融：风口、模式、创新、展望安得广厦千万间

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。在国家鼓励住房租赁市场大发展的同时，金融业者也把目光投向于斯。

每一次潮流都会催生出新的商业机会。比如过去，在中国房地产市场大发展的时候，建行的“要买房、找建行”深入人心。

此番，新风再起，住房租赁金融又可能有哪些机会呢？上周六（1月6日），央观智库成员、中国农业银行网络金融部高级经理车宁，对此作了详尽的分析，我们把他演讲全文整理如下，供大家参考。后续，相关视频内容剪辑也会陆续推出，也请大家关注我们的公号，关注央观智库后续的一系列活动。

主讲人：车宁

本文经过作者本人审定后发出

欢迎各位，本次交流的题目是《乘风而起的住房租赁金融时代及金融创新前瞻》，很长的题目，在去掉修饰和限制语之后，我们可以提取三个关键词：住房、金融和创新。

第一个关键词是住房。从宏观上看，在08年金融危机之后，受外需大幅滑坡影响，我们国家整个经济发展模式，走上了一个靠房地产、基础设施投资及其上下游产业链拉动经济的模式，一直持续到现在才由于有新动能的介入开始慢慢退潮，但是至于退潮时间大概在什么时间，肯定不是一蹴而就的。

另外从微观方面看，我们在座的许多朋友，我们的资产和财富或者未来的财富表现形式，很大一部分是房产，所以房产的走势肯定会影响到我们所经历的方方面面。

第二个关键词是金融。在座许多朋友都是老金融，尤其是做对公金融的专家，过去金融给大家的印象是高大上，不食人间烟火，但是随着经济发展带来的居民财富的积累，，网络技术和基础设施的发展，还由于我们金融机构和互联网公司个人业务商业模式的拓展，使得金融服务深入到生活的方方面面，可以说，在我们这个时代如果不了解金融、不理解其业务逻辑和运作，就不能理解商业。

最后是创新。创新是我们这个时代的主题，按照个人理解，在我们这个时代，你的商业模式、技术，这样一个双螺旋的创新的高度，事实上决定了你的创业的未来。在技术层面，也有一个双螺旋，我个人认为是数据技术和网络效应，这些我们在后面会多次提及。

在创新语境下，你的转型、创业，如果能够站在风口、契合大趋势的话，可能会受到正向效果，如果不能契合这种大趋势，可能会有一些消极方面的影响。

下面看一下目录，具体包括四个内容：

第一个住房租赁的兴起背景，这方面我们主要解决一个问题：住房租赁虽然大家都很关心，但究竟能不能真正成为一门生意？我们分三个层次，政策、市场、人口等进行分析。

第二部分是参与主体和模式，这部分我们主要是通过参与主体的优劣势，它的转型需要，它所主导的商业模式，进行分析和概括总结，这里我们要回答一个问题，在现在已经冒出来的、，为数不少的模式中，哪些或者哪一种会成为我们未来的方向，未来我们能够介入的一个主流的趋势。

第三部分比较贴近我们工作，主要是金融产品的创新，这方面也是从三个层次进行考察：

层次一，传统的银行商业行贷，在受到外部的冲击和内部转型压力下，看一下商业银行的信贷在住房租赁领域有没有什么新的发展，它的逻辑和实现方式，以及风险控制上有没有什么新的进展。

层次二，直接融资，刚才有朋友是做ABS的，可能也有人操作过REITS，这一块有一些项目已经开展了，比如新派公寓的第一单长租公寓类型的，保利地产的第一单国企主导框架式的，以及民营企业如旭辉的这些项目已经都在开展，但是我们知道业务开展中他们都遭遇了一些限制，我们也会在这儿一块做一个探讨。

层次三，蹭一下热点，我们想看一下大热的区块链技术能不能在我们这个住房租赁金融项目上进行落地，解决我们一些行业的痛点。

第四部分，未来的展望，主要是正反两方面，正方面我想解答两个问题，通过前面的分析如果我判断住房租赁金融的确是一门真正的生意，也梳理出来它行之有效的商业模式，明确了金融产品的演进方向，我们就要直面一个问题，它的市场是不是可持续，是不是值得我们现在的努力。最后思考一下现在对它来说，究竟有哪些限制，这些限制是结构性的，还是暂时的。

一、政策背景

先看一下政策背景，这是兴起背景的第一部分。背景既是我们住房租赁业务的发生、发展的基础，同时它也形塑了我们这块业务的方方面面。最关键的是现在住房租赁大家都在研究阶段，但是它的商业模式、发育还没有完全展开，现在我们唯有通过这些背景的分析，才能探讨它能够达到的高度和广度。

政策背景，有来自最高领导人的一句话，“房子是用来住的，不是用来炒的”。可以说，在政策层面我们最高的指导思想，就是“房住不炒”。在此我们考察三个问题：

问题一，政策效果层级有多高，不言而喻，刚才那句话可以说明，这是来自最高层。

问题二，这样一个政策判断，解决的是一时的问题，还是一个系统性的思考，我个人认为应该是一个系统性的思考，主要表现在顶层设计上，首先在去年的经济工作会议上，已经有了房住不炒思想的初步表现，更加重要是在十九大报告上，把这个指导思想正式地写入了一个在我们国家最重要的政治汇报里，这份报告不仅总结过去，而且统领未来，因此具有连续性。

第三，2017年经济工作会议再次贯彻了这个思想，并提出了落地方向。紧接着在2017年专项住房城乡建设工作会议上，同时把房住不炒落实多主体供给渠道保障租售并举，作为它六大工作的第一项。

最后在刚刚总书记的元旦新年贺词里，饱含深情地用了杜甫的那句话，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，说了这么一句话。与去年讲话相比，今年在篇幅上有了一些增长，主要在民生这个部分，而在民生所涉及的种种问题中，只有在在住房上面由衷说了这么一句话，可见在他的心目中，住房这个问题是他比较关心的。

问题三，政策的持续性问题，我认为也是没有问题的，从宏观看有三个方面：

第一个方面是政治上，这次对房主不炒的判断是基于整个社会主要矛盾的变迁下做出的一个叙述，在我们中共八大以后，我们一直确定社会的主要矛盾是我们需求和落后的社会生产之间的矛盾，但是在这次之后，我们把落后这个词变成了关注公平。我们知道社会主要矛盾的变化，绝对不是某一个领导人，甚至某一届领导集体能决定的，可能有一个系统性的反复思考，作为全党意志的展现，一定能够继续持续下去。

第二个方面在经济上，我们对于房地产的定位，过去是作为一个支柱产业，这次在十九大报告中清晰地看到，它是放到民生保障，这是一个非常明显的政策转向。

第三方面不但有政策的宣示，还有一些制度的落地，不止是中共中央的决定，而且有国务院的规划。早在最高领导人做出宣示之前，2014年国务院发出的国家新型城镇化规划，当时不叫租购一体，叫租售一体，国务院也颁布了一些意见，来鼓励地方的发展，而且最为重要的是有管理上的一些细化条例落地，比如《租房租赁和销售管理条例》，正式地尝试把住房租赁作为一个常态化的工作，纳入法制化的管理。

特别是看最后两个文件，《人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，这两个非常关键，第一个是它划定了一个适用范围，而且清晰地表明我们的住房租赁，它所适用的一些条件，主要是在人口净流入的大中城市体现。第二个是在供给侧上面，用集体建设用地做了一个保障，可以说我们基本上可以判断，住房租赁不但是一个一时的政治宣誓，而且具有持续性，不但是解决民生，背后还考虑到未来政府特别是地方政府财税政策，财税收入来源的奠定，为这个做好了埋伏，这是一个系统性、革命性的变化。

从经验看，我们国家做的事情好多是政策搭台，市场唱戏，市场也给予我们住房租赁提供了一个非常坚实的基础，主要表现在由新模式决定，而且服务新发展。2017年盛产好多段子，比如我们在座大多数都听说过，我是如何在西二旗每个月挣五万，却活的像个挣五千的，也有些人会抱怨，我在后厂街是如何在陈旧的基础设施下奔驰的，也有华为的高薪员工在反映，说我们如何在高房价的压力下，过着惨淡的生活，激起了网络上更多的关注。这背后反映的是我们高房价越来越成为我们整个社会的一种不可承受之重，由过去一种激励机制，变成了一个约束性、消极性的因素，用一个老的政治话语，是束缚了生产力的发展。另一方面，我们经济也出现了一些新的迹象，我们这里有研究宏观的专业人士，在我们过去的2017年，经济上面出现了一个非常明显的苗头，就是我们的新动能逐渐发育成熟，逐渐开始由房地产拉动经济，开始向由网络经济、人工智能、大数据这些新的生产力，所带动的经济模式变迁，从而给予了我们一个机会，让我们去改造这个行业的逻辑。

再有一个方面，我们看经济发展，另外一个视角是金融周期的变迁，诺贝尔经济学奖格兰杰曾经提出过一个理论，这个理论大家可能没有真正完整看过，但是信守这个理论人应该不少，这就是对M2和房价单方影响的理论。我们在去年下半年开始，进入了一个新的金融大周期，突出表现在我们货币发行量可能将会受到约束，这从不同层面、不同侧面进行了验证，包括我们“央行观察”上一系列文章上也都反复在提。

另外看一下供需情况的演变，首先看一下需求方，主要在房价的压迫下，我们有一些原来的购房需求，开始逐渐向租房需求演进，另外北京、上海等一线城市陆续开始群组的治理，在浩浩荡荡的治理整顿下，有一些落后的租赁模式比如蚁族、合租等就会被除清、驱赶。我们供给侧的变化，主要有两点，一个是城市更新一个是城市带的兴起。

城市更新方面，在住房租赁曾经有一些早期的实践，虽然有政策上的大力扶持，但是无一例外都夭折了，原因很多，主要一个是先天上区位的问题。我们往往在我们的建成区之外，在经济核心区之外，在工业、商业用地之外很远的地方，匹配了专门的租赁住房，这种租赁住房离我们工作地点太远，居住体验太差，缺乏产业支撑，导致它自己不得不开始滑向贫民窟的方向。另外一方面，如果在城市的核心地块拿地，各种成本很高，不能切实实现一个保障性住房的要求，但是城市更新给了我们一个机会，在我们周边有一些住房可以改造，有一些原来的工业用地、商业用地，改造之后可以用作新的租赁，这样可以给供需上能够形成一个完美的匹配。新派公寓在CBD附近的实践就是一个例子。

城市带建设方面，我们看到2017年有雄安新区的试点，在南方有大湾区的开发，这表明我们城市化的发展到了新的阶段，突出表现在城市群、城市带的发展，这个方向的发展意味着我们可能跳出原有的老城思路，在一些新的地点，真正围绕着产业和居住两个价值相协调的要求，进行一系列的开发。

然后看一下市场规模，曾经有很多报告或乐观、悲观预测过一些市场的规模，有一个市场成交总额的预计，总的方法是借鉴国外的一些经验，和比例的测算，我选取了其中一个，供大家了解。

这一块我想补充一点，在市场层面大家需要关注的是一个竞品市场，在住房租赁市场之外，有和它竞争的市场，现在有各种各样的保障房、经济适用房、共产房，其实在我们思考的时候要想这些住房，会不会对我们的住房租赁市场造成一定的冲击？至少在我看来目前不太会，主要存在几个障碍：

障碍一，除了住房租赁之外的一系列的产权设计，个人认为都是国家政策有形之手，对于住房市场生态和逻辑的一个人为扭曲，可能不太能够长久。

障碍二，产权设计上有很多的不确定性，比如表现在经济适用房转商这样一个情况，可能在十年前转商很便宜、现在转商很贵但还可以转，未来使用用途会固定死而不会转商，给大家的预期很不稳定。

障碍三，这些有浓厚政策色彩保障性的竞争市场，有一个非常大的问题，它有一个太高的与户籍和其它一些刚性的条件相捆绑的门槛，这个门槛决定了它们发展规模的天花板，这个规模天花板决定其不太会对租房租赁造成实质性的竞争。

最后的落脚点是人口，我们的居民状况是涉及到给住房租赁市场买单的最坚实的基础，这部分主要从三个方面看一下：

方面一，结构。我们一直在说我们人口红利在逐渐消退，这主要是数量红利，我们虽然人口数量红利下去了，但是通过我们几十年抓的教育所带来的质量红利，终于在现在爆发出来了，我们人口的质量红利决定了住房市场、住房租赁市场还是一个可以持续发展的空间。

方面二，观念。有两点，一个是更加强调居住价值和体验。在我们分析住房的时候，在它上面有三层价值：居住价值、社会福利价值（包括入学、户籍）和投资价值。过去我们由于住房的炒作给大家很深的刺激，大家关注房子的时候更看重投资价值，西城一套落破小价格超过远郊的一套别墅的情况也是所在不鲜。未来随着改革特别是租住同权改革的深入和住房持有环节税负的增加导致观念上的变化，更加强调居住价值而不是买卖价差带来的投资价值。另外是体验上，过去我们的上一代人，可能更加重视我们家庭财富的积累，甚至是为了财富的积累而宁愿去牺牲现在居住的体验，现在我们觉得对于我们现在这一批年轻人来说，这种追求也在消退。

方面三，也是更为重要的是行为上的变化，我们过去由个体短期的迁徙，变成家庭长期的定居，过去更多服务于工业的打工群体，更多是家庭成员一个壮劳力，在城市里短期挣一些钱，或者在工业区里，短期的得过且过的居住一段时间，然后把钱带回家。但是现在看，在我们的周围，为我们提供从事服务业的人员，这些人里可能更多是以家庭为单位，他们来了就住下来了，而且他们希望成为城市人，这是我们住房租赁未来相当大的支撑点。一个衍生效应是我们这一块的财富，不再很单向地从一二线城市向三线以下的县城，或者乡村在流动，而直接沉淀到了我们所在的城市。

我们还需要注意的几点是就业产业地区和相对收入的变化，产业的变化相当大，过去通过各种报告上可以看出来，过去作为我们主要就业解决产业是工业，可能壮劳力打完工之后回去了，现在他们主要从事的是服务业，服务业有一个很大的特点，服务业真正发生发展展开更多的是围绕着作为生产、生活资源再分配以及创新资源叠加的一二线城市展开，这就决定了我们住房租赁为什么只会在人口净流入的大中城市展开，而不太可能面向全国的大市场。这是住房租赁发展的一个很大限制。还有就是相对收入，我们知道在通货膨胀的大预期下有两套方案可以对冲，或者投资或者消费，当我们没有足够的实力买下我们称心如意的房子，替代的一个方案就是花掉，就是我们现在以租的方式，住到称心如意的房子里。

二、参与主体与模式分析

第二章是参与主体和模式的总结和分析。我关注住房租赁市场上各类主体的博弈有一段时间了，总结起来我发现对于他们各方面能力来说，主要是三个方面的能力最为重要，我们从2C到2B分别看一下。

第一个是服务能力，自己或通过合作伙伴对于租户的服务能力，是租赁企业在本市场安身立命、拓展业务的一个基础，如果服务不好你的客户，后面的能力无论再怎么强不用再说了。

第二个是房源的获取，我们这个企业有很强的服务能力，很厉害，很能让客户满意，但是在我们复杂的市场中，怎么能在最短的时间内，最快速获得最壮大的成长，这个要涉及到对房源的获取，迅速把我的能力投放，迅速把服务网络铺开，迅速地攫取先发优势并建筑进入壁垒。

第三个是融资能力。房源主要通过两种方式获取（或租、或买），受资产运营能力限制，持续买买买的可能性不大，在这个背后，不管是买还是租，一定是用钱，用融来的钱，这个时候就涉及到融资能力，如果融资能力足够强，就能够更快速、更广泛地获取房源，就能更大量、更优质地服务客户。

主体主要有五个，大概分成直接和间接介入两个方面：

主体一，首先市场上主要的操盘手，第一个是专业性的长租机构，主要模式集中式的租赁，从能力看专业性的长租机构是运营服务能力最强的一个机构，但是它的问题主要体现在融资能力有待提高，现状是谁有资本的巨量支持谁就能在快速分化的竞争中脱颖而出。另外，专业性的长租机构也是现在创业企业更多进入的领域。

主体二，住房租赁中介，主要模式还是一个分散式的租赁，它的商业模式主要是信息中介，而不是资本中介，现在没有足够的能力对房源进行集中化的运作，服务能力也弱于长租机构，它的能力主要体现在信息能力和获客能力上。住房租赁上存在有三个分层，第一个分层是传统的个人中介或二房东，第二个分层是过去十年逐渐成长的一些专业化的中介机构，第三个分层是为中介发布信息的网络平台。在住房中介领域，由于面对长期政策对购房的压力，传统中介企业越来越多的把利润增长以及员工业绩的成长，更多压在租赁上，面临这么一个转型期。在这个转型期之内，我认为租赁这个行业不可避免面临分化，个体小型的中介不成长就很可能被出清。正在实现网络化运营，线上线下相结合的专业中介机构会成长起来，而且他们运营的租赁平台可能会塑造更多的市场机会。

主体三，房地产企业，主要模式是自持资产的长期租赁，对于房地产企业来说也面临多元化、轻资产转型的压力，过去的模式是想实现一个轻资产的运营，尽可能快拿地、融资、建设、交付出去回笼资金。之后的模式更多只能是自持，虽然放弃了一个短期性的效益，但是可以收获房产长期增值和长期稳定现金流的收益，也是一个最不坏的结果。房地产企业在市场上的优势是全方位的，既表现在供应链的控制上，也表现在住房产品设计能力上，还可以有向市场衍生领域辐射的能力，但在金融严监管的背景下，他们也面临融资的压力。

上面对三个直接介入的主体进行分析之后，看一下对其支持性的间接介入的两种市场主体，第一个是互联网巨头，这一块是我们大家太熟悉不过的，尤其在2013年作为互联网元年之后，太多商业逻辑都是被互联网巨头所塑造，很多金融市场的利润也是被互联网巨头以及他们所营造的商业模式所侵蚀。很遗憾，我们这个住房租赁金融市场他们又来了，而且是作为他们数据驱动战略下的自然延伸。作为数据的富矿，住房租赁不仅是一个大数据，而且是一个厚数据，同时是一个活数据的来源，自然这些互联网金融巨头会进来。而且，作为衣食住行住这么一个重要的环节，它有大量客户的重叠，它一定会在这儿进行收割。而且在这一块，通过它平台能力的伸展，还会挤占其它企业的空间，因为它会给你提供一个信息的展示，它会给你导流，要求受让你的利润。它甚至会塑造这个市场，消除信息不对称性，比如可能过去某一个地块，不是一个非常有价值租赁的标地，然后由于互联网平台的推进、包装，用一种互联网模式的营销之后，增加了价值，如果它能实现这个地块的价值增值，它就会要求更多利润的偏向。而且我认为在我们这个网络的时代，产品的研发更多的是由互联网平台所定义的，住房租赁产品也不例外，这个是非常关键的，因为你只能跟随人家亦步亦趋，为其输送价值。

我们看一下金融机构，金融机构现在也面临很大的转型压力，一个方面是中央政策很明显的变化，所谓的金融安全的考虑，要求去杠杆，减少流动性投放。另一个方面是对于市场我们自身逻辑的变化，我们要向零售转型，可能过去我们金融业不管是银行、证券、信托，都是主要面向对公市场提供标准化服务的一种资本粗放型的发展，以后可能面临零售细分市场来靠后期运营，精雕细琢的发展。具体到住房租赁金融这个市场，我们还可以期待在抵押贷款之外一个新的稳定利润来源的出现，同时还可以以此为入口抓取更多元的数据。

作为金融机构我们的优势主要有两个：

优势一，落实在资金上，由于金融机构运作能力，能够给这个市场稳定、充沛、低廉的资金供给。

优势二，金融产品的设计上，虽然我们在个人金融产品更多大家会使用一些互联网巨头的个人金融渠道产品，但是不管是对公还是个人金融领域，金融产品的设计能力仍然是以现在传统金融机构为领先的。

最后插播一句，未来的创业企业可能发生在哪些地方，我认为可能发生在互联网巨头，就是提供信息服务方面，以及金融企业，也就是提供价值的方面，在他们交汇的层次很有可能出现创业企业。创业企业将来可能努力的方向，初步预判主要有几个：一个是对业务进行场景化改造，把我们传统线下业务改造成按照现在互联网产品思维进行场景化。第二个是我们有望区块链新型技术的引入，包括在产品发售，包括信贷，包括直接融资。第三个是打造服务网络并赋能各个节点，形成与客户共生的生态。

上面说了几种模式，总结起来主要有分散式的模式和集中式的模式，后者主要以自持地产长租，再有一个长租公寓，分散和集中主要看它分布。另外一个是看是否以所有权的形式持有进行分类，就是轻资产和重资产，轻资产主要是合同债权，重资产是所有权。现在各有优劣势，集中式公寓管理成本、运营成本相对比较低，盈利能力比较强，但是在某一个地块集中布放这种项目，对于资金的要求比较强。分散式的房源，可能不一定是以获取产权为前提，房源获取非常快，甚至如果是网络平台出来之后，我们对外部房源的获取，都不一定是企业主动，而是一个个主体分布式地在平台上发布信息，资产分散造成一个后果，管理成本相对比较高，从而对盈利进行压缩。

轻资产和重资产，如果我们不持有这个产权，就是轻资产，轻资产准入门槛较低，在前期的市场进入和后期规模的扩大，对于资金的压力都不会特别高，个人二房东的或者机构进入到轻资产领域方面都是非常便捷。如果是轻资产不太依赖于城市的规划，只要是你有心仪的目标标的，或者有平台，就可以来做这个事情。如果是重资产，它对于城市发展的规划、依赖也很大，可能是由国企可能在某一个园区，比如北京我在北五环建一个未来科技城，未来科技城外围我先有规划作为配套是在北七家地区设置专门的集中住房租赁地块，目标客户可能限定是互联网企业员工，这个住房租赁地块出于某种利益关系，可能会把产权的转移更倾向于交给地方性的国企。从推进来看，轻资产是先易后难，重资产是先难后易。重资产基本上初期在工业园区边上搞定这个项目，如果拿下这块地之后，后续的服务反倒相对比较简单。轻资产正好相反，从一开始零散地拿标的，反倒相对容易，后面越做越难，而且长期面临比如网络平台、金融机构等其它主体对你利润的分成。

最后我们思考一下，我们住房租赁长租改革的本质是什么？我认为它的本质还是一次供给侧的改革，是一个对落后供给的出清，是由过去基于线下个体零散业务非标准化的市场，开始向线上线下相结合，平台进行集中撮合，非标业务向标准化产品的转变。最为关键是由短期租赁向长租市场变化，各主体的行为博弈趋向长期化。在这场演变中，个人认为可能是各种机构以及有运营能力的个人，对于过去小散乱中介和二房东的一次收割。

总结完这个模式之后，我提出一个小小的感想，未来是一种什么样的模式来主导，个人认为是一个融合式的发展，有四个特征，可能代表这个市场上未来我们努力的方向：

特征一，轻资产，住房租赁市场现在看来是要是先下手为强，这样这个市场会很容易出现独角兽，另外这个市场由于技术、服务能力、资本趋向集中的问题，很容易快速形成一些巨头，因此在早期快速的扩张是很重要的打法，而快速扩张需要与金融能力相匹配，这样应该是轻资产的模式。

特征二，分布式，资产分布很大可能将会走向一个分布式，这有别于集中式和分散。具体说就是出现宏观上分散，微观上集中的情况，这个既是一个资产布局的客观考量，同时也是运营能力实现效益最大化的要求。

特征三，全金融，在我们住房租赁里面，金融的渗透将会达到非常全的高度，过去各种金融风口，P2P主要是理财，消费金融主要是信贷，还有一些创新如刷脸付、扫码付等是在支付。到了住房租赁金融市场，我们主要涉及的金融交易将是一个全方位的，首先我们涉及到房租的移转，会有支付清算，既然有支付清算，就有它作为它的基础也就是账户的一系列服务。由于有融资工具的介入，不可避免有一些信贷或者直接融资的工具匹配。最后这些金融工具终究是由社会公众进行买单，这样就有一个理财产品模式。信贷不仅对现在正开发的新增房产的信贷，对于存量房同样可以根据它的租房合同发信用贷。我们认为它是一个全金融的发展。

特征四，大数据，如前所述在这一块它是一个数据富矿，首先表现在大数据层面，当租赁模式由一个短期的交易变成一个长期交易，首先由于有一系列金融交易的导入，不可避免有一些基本的属于社会公共服务领域的信息（姓名、身份证号）会被收集，金融交易的信息会被收集，而且你长期在公寓生活的话，你生活的方方面面也会被监控，你的行为数据真正是从网上到了网下，从线上到了线下，会对你的行为轨迹进行全面的勾勒。你的电商购物的情况，购物箱包发出来之后，也会对你进行一个记录和反馈，可以说我们现在一系列的金融、行为、电商等多元数据都会在上面有所体现。最为关键还有两点，我这个记录，还是一个长期性的，它是一个持续性的，是一个活数据，这一块对于数据驱动下，我们未来的数据市场竞争来讲，是一个兵家必争之地。

三、金融产品创新

第三部分是金融产品创新。首先是银行信贷，住房租赁信贷现在建行已经在推了，中行、工行、中信都在推，不过各家行宣传了很多，政策发了很多，但是落地的项目很少，这一块我们只能根据产品设计，作为一个产品经理的视角，跟大家汇报一下信贷这个产品设计思路。在我们可以预见的相当一段长时间内，虽然有一些直接融资工具的进入，但是银行的信贷仍然是我们住房租赁市场的主力军，发挥这样一个作用，但是不可避免的，这种信贷的业务可能在我们商业模式下，在我们网络时代里会发生业务逻辑上的变化，主要表现在三点：

第一个是贷款，过去我们主要对一手房、二手房贷款主要是按揭，有抵押物作为资产支持的贷款，如果是住房租赁贷款，那本质上只能是一个信用贷款，而且是一个相对大额、长期的信用贷款，这个对于银行的运营能力是一种挑战。坦白说，现在我们需要两点，第一个我们只能通过场景限定客群限定从源头上进行风险治理，这也是为什么说项目非常少，因为我们会去找我们比较有把握，有长期合作关系的房地产商谈，还要考察这个项目，工作就会很慢。

第二个是银行业也需要赋能，我们需要继承和学习这一波随着消费信贷而发展起来的大数据风控的能力，以及它的一套逻辑，来进行我们涉及到事前、事中、事后整个风险管控。

最后是一个非常有挑战的，在我们业务还没有真正发展起来之前，对它有一个合理的构建，这个也是非常考验的。在我们这个时代，面对我们住房租赁的客户，更多的是由网络消费和使用习惯的一些年轻人，对于他们来说，金融产品也需要进行网络化产品的包装，去进行亲民的体验设计。

具体到项目上，主要分成两个类别，一个是集中式项目，它的特色是全产业链的贷款，对于房地产商进行开发贷款，对于客户进行个人贷款，，当银行对这个进行贷款之后，再通过资产证券化进行后期退出方面的处理。另外一个是分散式的项目，我们或者独力，或者与外部合作，打造针对零散租赁的线上信用贷款的超市，比如有一个线上租赁平台，可能是在链家，也可能是在某个银行自己的平台上，你看上望京地区某一套房子，你整个一套贷款办理，很有可能基于平台的一系列线上操作完成的，这个是我们这种产品设计的确定导向。

除了纯信贷外，有的银行也在探索二房东的模式，就是我一次性向房主提供长期的若干年的贷款，把租赁权拿过来，或者自己或者通过合作伙伴租出去并提供服务，这么一种模式当然有它格外的好处，比如可以搞活银行的网络平台，可以沉淀更多数据助力智能转型，但是这样资产太沉，银行跑出去本行业太远，是否可行？欢迎下面讨论。

在这个方面，又提到我们需要全金融，需要大数据，尤其是在风险控制方面，有一个基本风控逻辑的转变，我们过去银行的风控主要基于物，基于历史经验，如果你没有历史经验，甚至不能定价。住房租赁的信用贷款模式使我们的风控逻辑变成基于人，对于你人的各种方方面面数据的提取，对于你人的评价来进行一个放贷，而且是一个实时性的跟踪和评价，在这一块需要有多种数据来源，正是在这个层次上，我们才看到越来越多的银行与金融科技公司进行各种层次的合作，这种合作最先落地的是两方面，一个是精准获客，另外一个是基于大数据的风控。

合作模式方面，我们住房租赁勾勒了一个相当大的市场网络，没有一家可以对它进行独家的垄断，而是在网络下各司其职，各尽其力。在对业务进行场景化的基础上，各种主体根据贡献和价值进行分成，如果你平台导流对于我们贡献比较高，你拿大头，或者你提供了风控能力，我提供了资金能力，我们按比例分割利润。这个是未来的一个很重要的方向，而且在我们央观之前也引用过一个Finmall的案例，这个案例提出的思路非常好，就是在这样一个住房租赁市场很有可能落地实现。

第二方面直接融资，直接融资的金融创新，它银行信贷相比的很大变化是它更关注底层的资产。主流的直接融资方式，现在有三种：第一个是CMBS，它基于银行的抵押贷款，有一个很大的缺点，就是银行估值偏低的问题，在资产价值上面设定了门槛。第二点是ABS，ABS好很多，但是ABS的基础是一种基于债权的请求权，虽然现在还没有出现令市场恐慌的违约问题，但是从法律结构来讲，基于债权的权利，不如基于物权稳定，所以有更多的人会把目光集中在信托也就是REITS上。REITS现在我们更多推的是一个类REITS，因为它不涉及到所有权的转移，而类瑞次和瑞次的区别在于所有权的转移。这一块分成两种，一个是单一式的，有一个项目发一单，第二个是储架式的，业务逻辑确定完之后，后面项目可以直接跟。在这一块并不是信托已经相当完美了，恰恰相反，这一块应该还有待于继续完善，现在我大概梳理了一下，主要存在三个问题：

问题一，它的发行机制，国外对于REITS发行机制并没有真正的法律规定，大家都是参照ABS，这个对它业务展开是一个很大的限制。

问题二，税费的设计，在美国REITS发展非常好的原因是它有一系列非常贴合实际的税费减免措施，在国内现在还没有，在高层的几次吹风下，已经说努力减少房地产转让出售环节的税费负担，可能会涉及到对REITS的利好影响。

问题三，产权的安排，基于债权的租赁权还缺乏能与所有权相抗衡的物权性保护，这个对清算也有很大影响。我们只能期待未来物权法的改革，未来民法典的改革，能够弥补这样一个缺憾。

直接融资性的工具，好处是不言而喻的，从政策上来讲当然可以落实到长效机制，另外一个还可以助力规模化的扩张，第三个对于金融业来讲，也是一次很好的盘整，它可以使我们实现金融和房地产业务的健康循环。、

最后我们看一下REITS主要针对三个方面，可能会有更多的市场机会，一个是长租公寓，前面说新派公寓已经有一单发行了，保利主导，由国企为主也有一个REITS已经发行。公租房领域因为有比较浓厚的政策色彩，现在地方政府有很大的资金压力，所以我们不难判断，在有政策色彩的公租房以及后面集体土地住房租赁上面，也会有越来越瑞次的项目。在此之外，包括养老地产、包括基础设施建设、包括城市更新等都有REITS一展身手的机会。

在银行信贷和直接融资之外，我们继续看基于区块链的创新，事实上它的好处是能够实现实时的融资结算，更大限度上降低信息不对称带来效率的降低。与前面两部分相比，不管是REITS还是ABS、银行信贷，总归我们是有落地的项目，总归我们有产品的设计，但是区块链只能从逻辑上讲它有非常好的前景，国内还没有具体的项目，国外倒是可以看看一个叫CyberREITS的项目。我们讲住房租赁金融涉及到太多的利益主体，它也不是一个高频交易，它允许一定的冗余，所以我们认为在这个领域，区块链可以发挥很大的优势。区块链的产品逻辑大概是这样，产品展开首先是在线下，不管是成立哪种形式的落地载体，总归要成立SPV，根据当地法律要求进行一系列的运营，包括租赁、买入和后续服务，然后把权属文件储存到线上，再进行一个价值的影射，如果央行能够如其推出数字货币，我们还有可能见证数字货币在区块链服务住房租赁上的使用。它的好处，首先对于房主来说，可以有自主、实时将资产上链。其次对投资者来说，区块链的投入解决了一个很大的问题，它能够把不动产、不动产的衍生权利进行一个分割和快速移转，所以方便投资者投资。最后区块链能够实现资金实时的结算，对于资金支持方快速的回笼货币，也是一个非常大的优点。

这一块需要解决的问题也很大，区块链本质上来讲是一个去中心化的，网络化的产品。但是由于我们搞住房租赁项目，不可避免价值更多的依赖于底层的不动产资产，这样形成了一个风险中心化的问题。另外它最大的问题是在线下，线下要更多考虑当地法，除法律外还要考虑地方法规的要求，像我们国家现在还有一系列的法律障碍，这种障碍目前看不是不能突破，但突破需要时间。可以预期区块链未来更多的将会与REITS的发行，可以和商业贷款的设计结合在一起，现在它自己很难成为一类。

展望创业企业的施展空间，我们认为其最有可能是从信息互联网和价值互联网勾连中爆发出它的价值，如果在这个领域有志于去创业首先要找准自己的定位，究竟是在营造一系列的网络，比如我有实力在某一个工业园区直接去做一个项目，去建设一个网络，在网络的不同节点赋能资金出让方，赋能专业的物业服务公司进来做服务，赋能专业的数据风控团队为整个项目提供风控，赋能专业的增信机构为后期REITS的发行进行一个增信等等，你是选择做网络，还是选择做节点，再或者你是做节点的联线还是怎么样，在初期一定要先有一个准确的定位。

选择领域，信息互联网方面努力的方向主要是获客和流量经营，第一个是客户的引流，这个不用多讲。第二个是智能家具有可能在住房租赁领域获得一些项目的福利，智能家具一定是一系列标准化、线上线下融合的家具，适合低成本、规模化的铺张，而且智能家具的背后，一定是数据家具，住在租赁房屋里，会比住在自家房子里会有更多的意愿，去让渡自己一些数据权利，从而可能会引发智能家具的爆发和成长。第三个是服务评级服务，零零总总的项目出现之后，我们究竟选择住在哪，它的服务怎么样，我们对于服务的要求是全方位的，比如你的门卫给我接不接快递，都是我关注的问题，这一块如果有服务的评价，服务的细分，也会是一个很好的点。第四个是运营上的升级，可能经历一个相当快的市场扩展之后，对于运营的考量就会迅速上升，这一块将会成为一个焦点。最后是一个供应链的管理，大量的建设项目铺张开，大量的装修项目铺张开，这时候对于供应链的把控和管理，也是一个迫在眉睫的需求，对于它的服务方案的追求，我觉得也是一个比较重要的点。

价值互联网方面努力的方向主要体现在融资和风险管理，第一个是账户服务不能停留在过去银行主导的基于卡、折的账户服务，而是有一系列包括数据风控在内的网络场景的账户服务。第二个是探索分布式的实时的支付清算，能够最快提升支付的效率。第三个是亲民的理财入口，我们由低门槛、线上化理财渠道做进一步的延伸，集腋成裘最多最快把个人理财意愿聚合起来，这一块也是未来的方向。

四、市场的可持续性

最后一部分也就是第四章，我们前面交流说了方方面面之后，我们可能会有很强意愿投入到这个市场，这时我们就需要关注这个市场究竟是不是一个可持续的市场，是否值得我们跟进。答案是肯定的，我认为最根本的一个判断，是在我们这个市场里，改革的成本要低于维系它的成本。怎么说呢，在住房租赁作为房主不炒长效机制的一个落地方案，最大的特点就是没有对房地产产业生态的运行逻辑和供应链进行扭曲，而仅仅是进行了一个利益的再分配。在这个里面可以清晰的看到，首先是政府没有进行经济损失，表面上看，租赁地块的土地出让费用远远低于周边商品房地块，但是事实上租赁地块很多由指定地方性的国企纳入怀中，这在财政安排上是左手抓右手，长远来看没有什么损失，但确实通过这个项目达到了政治收益上的最大化。对于开发商来说，卖与租的收益，经测算长期来看也是趋于一致，甚至由于通货膨胀等原因的影响，租甚至总量上高于卖。对于金融机构来说，可以获得一个长期的现金流，来支持它的转型。最重要的是一个基础，住房租赁从资产层面来说是一个好的标的，可以打造一个高溢价的产品：在政府卖地环节，通过对卖地收入的让渡，我们可以在初始进行一个价值的溢价，在产品设计环节上，可以在住房产品上设计一些更为好的户型，在地块上的选择上也更为精准，周边设施更加匹配、全面从而使我们底层资产具有一个高溢价，另外，我们住房租赁不再像过去卖房市场那样逻辑简单，不管是一手房买卖、二手房买卖，都只有比较少的利益主体，而是通过长期性的制度安排和利益格局发展一个网络化的经营生态，这会给我们更多的市场机会和发展空间。

最后冷静看一下发展的限制，潘多拉魔盒里究竟能漂出来什么？第一个是住房租赁制度最本质上讲和以前的住房制度非常不一样的一点是它仍然依赖于商品房，不是一个独立的机制，过去不管是单位住房、商品房，改革的目的是推倒重来，重新弄一个机制，但是我们的住房租赁还是以商品房作为基础，这个也设计了住房租赁的发展的瓶颈。第二个方面，住房租赁及金融服务的模式有待打磨，各家机构都在探索和孵化中，缺少市场的检验，既使是一些贷款产品，也更多是出于一些政策性的考虑，并不是基于经验的总结。第三个方面，是地域上局限于高成长的城市，就是开始所说的人口净流入的大中城市，因此我们住房租赁注定是一个有范围限制的，除非是一些活跃在一线城市外围的三线以下的城市，否则应该在三线以下县镇很难发展开。第四个方面是法律法规治理层面的限制，比如刚才所说目前还是缺乏租售同权的一系列法律规定，而且最为关键的是我们在住房租赁，不管我们的服务，我们的运营，我们的供应链管理等各个方面现在都没有一套准确的行业标准进行规范，还是有待于逐步明确。第五个方面是周期长进度慢，2014年国家有框架性的指导意见出来，在2016年的时候才开始有比较多的项目正式获批，但是考虑到建设周期，2016年下半年的项目，预计最快在2018年落地，所以2018年我们虽然讨论可能是住房租赁大发展的元年，但是很难期待有满地开花的盛况。第六个方面是很有可能这个行业会诞生出很多独角兽，这当然是一个好消息，但肯定由于资金运作能力，由于运营的能力，由于科技的能力等等会导致市场力量趋于集中，从而对后来者造成不利影响，这个同样得到国外经验的证实。

最后感谢大家听我对这几个方面进行了一些个人的感悟，欢迎交流谢谢大家。