惊！三城出现楼市松绑信号！房地产的春天又来了吗？新年伊始

新年伊始，中国房地产市场正在发生微妙的变化。在刚刚过去的周末，兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策，不是进一步加紧，而是在一定程度上放松了，并实行“一城多策”的调控政策。这是否意味着中国楼市的“春天”再度来临？

楼市调控出现“一城多策”现象

楼市调控在一些城市正更趋精准化。近日，兰州市住房保障和房产管理局发布通知：自1月8日起，对部分区域取消限购；同时，对主城大部分区域住房实行三年限售。

根据兰州市住房保障和房产管理局发布的《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，兰州将取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策，同时规定城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购两套的限购政策，但不用再提供社保证明和纳税证明。

同时，该通知要求对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的住房实施限售。个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得《不动产权证书》登记簿日期满三年方可上市交易。

无独有偶，就在兰舟发布“购房新政”后不久，南京市委今年1号文件出炉“创新10条”，调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。而合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价。

中原地产首席经济学家张大伟分析认为，调控政策调整的城市，基本有两个主要特点，首先是2017年土地市场收入明显降低，市场库存明显分化，特别是兰州，主城区无房可买，郊区供应量大。其次房价从统计数据看，已经有所平稳，在限价下，市场价格同比降低，但前期大量的高价盘已经签约未备案，或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。

“从未来趋势看，在房价出现波动的情况下，调控政策过严的城市，政策加码的必要性已经不存在。”不过，张大伟表示，调整政策不代表全面放松。

2018年中国房地产市场将出现历史性巨变

2018年首周A股房地产板块节节攀升，与龙头房企2017年销售业绩再创新高相映照。截至1月5日晚间，已有22家上市房企公布2017全年销售业绩。碧桂园以5508亿元的合同销售额，首次问鼎年度销售冠军；万科及恒大则以5298.8亿元和5009.6亿元分列二、三位。总体来看，22家上市房企2017年合计销售达2.92万亿元，增长52.54%。在楼市调控趋紧的2017年，上市房企总体销售额放量，说明在政策因素外，企业充沛的可售资源、合理的项目布局，以及强大的运营管控能力都至关重要。

需要指出的是，在过去的2017年，与三、四线城市楼市销售热和土地热形成鲜明对比的是，“北上广深”四个一线城市的新建住宅成交惨淡收官。

据中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅(不含保障房)签约192283套，相比2016年全年的324549套，下调了41%，创下历史最低点。此外，2017年全年，“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅成交金额为7829亿元，同比下滑38%，其四城合计成交金额比万科与碧桂园两家房企合计销售额还低。

“随着‘房住不炒’定位强化和‘租购并举’建设加快，2018年房地产市场成交增速将继续下滑，其中棚改货币化安置效应不褪色，去库存政策逐渐退出的影响较大，商品房销售面积同比增速或回落至-10%—-5%。”交通银行首席经济学家连平在1月4日召开的“交银集团2018年系列研究报告发布会”上说。

连平表示，商品房销售和开发投资之间的“链条逻辑”不变，成交降速和资金收紧依然会对后续开发形成制约，而新开工和土地成交增速不低将使房地产投资增速不会大幅下滑，或许还能实现5%以内的正增长。

经济学家马光远在媒体上撰文表示，2018年将是本轮房地产最困难的一年。原因有二：政策调控的效应将在2018年全部显现，随着四五线去库存周期的结束，市场将陷入非常困难的局面；房地产企业也好，购房者也好，还是吃瓜群众，对房地产的思考仍然停留在过去的思维，没有意识到随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期和房地产自身周期的变化，房地产上半场已经结束，下半场正式开启，房地产正在迎来真正的历史性巨变。

附表：全国各主要城市房地产政策一览

杭州：

先后出台了各项政策，包括“限购限贷”的升级、查处楼市乱收费问题、整治中介乱象等，以及通过增加普通住宅土地供应等多种方式实现房地产市场的长效机制。未来，住房租赁将成为市场发展的重中之重。

广州：

　　2017年年末，广州市政府官网发布了《广州市人民政府办公厅关于实施鼓励海外人才来穗创业“红棉计划”的意见》。其明确指出，“红棉计划”创业人员申领“人才绿卡”后可在购房等方面享受广州市户籍市民待遇。

南京：

　　实施大学生“宁聚计划”，每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业，研究生以上学历及40岁以下的本科学历，以及高级工以上技能人才，允许先落户后就业。

武汉：

　　持有房票(人才住房券)的非武汉市户籍个人，可不受限购政策制约，购买首套住房。

　　此外，去年年中，武汉率先喊出支持百万大学生留汉创业就业；6月29日，长沙提出五年吸引100万人才；西安也提出“五年投入38亿，引才育才100万”的目标。

郑州：

　　只要符合全日制本科(含)以上学历、副高级(含)以上职称、高级技师(含)三个条件中的任意一个，不用审核社保或个税，即可按规定购买住房。

长沙：

　　“长沙人才新政22条”首批细则显示，在长沙工作、具有专科以上学历、技师及以上职业资格的人才，首套房不受户籍、社保缴存的限制。

济南：

　　全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，连续缴纳社保满半年以上，即可享有济南市常住户口居民同等购房政策。

西安：

　　直接放宽了户籍准入条件，放开普通大中专院校毕业生落户限制。入户放宽，社保年限的限制也大大缩小了影响。