【北京中喆房产律师】转让集资房购房指标,能否要求过户? 北京中喆房产律师

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【基本案情】

李某系王某的外甥，2005年王某单位分配给其一套集资房的购房指标，当时因为经济原因王某并没有购买。恰巧李某当时准备结婚，需要购置新房，他觉得舅舅的购房指标不用太可惜了，便找到舅舅商议。舅舅王某同意将其单位的购房指标转让给李某，由李某支付一切购房费用及承担风险，待达到国家规定的转让时间后办理改名转让手续，双方为此签订了一份书面协议。

2005年11月，王某与单位签订了《集资房买卖合同》，购买了位于北京市朝阳区某院的一套两居室，合同总价50余万元，均由李某支付。房屋价款交付后，李某对房屋进行装修并入住至今。后房产证下发后，房屋属性载明为“按经济适用住房管理”，但是李某与舅舅共同到单位询问，单位房产科告知，房产证满5年后可以上市交易，之后便可以办理过户手续。

2011年下半年，房产证满5年，李某与舅舅协商过户事宜，舅舅表示同意，不料却遭到了舅妈宋某的反对，称房子有其一半份额，还说当时签订协议时自己并不知情，因此拒绝配合办理过户手续。

“我都住了五年多了，房款及装修都是花我的钱，舅妈也来过我家串门，怎么就不知情呢？不过是因为房价上涨了，想反悔罢了。”不久，李某便将舅舅和舅妈告上法庭，要求两被告配合办理房屋的过户手续。

【法院判决】

北京市朝阳区人民法院经过审理后依法作出判决：

被告王某、宋某于本判决生效后7日内配合原告李某办理北京市朝阳区某院1305号房屋的过户手续，过户费由原告李某承担。

一审判决后，宋某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经过审理后，判决：

驳回上诉，维持原判。

【律师看法】

本案涉及单位集资建房指标的转让问题，该房屋在性质上属于按经济适用住房管理，其与向政府申购的经济适用住房是存在区别的。经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

依据我国法律的相关规定，公民之间不得就经济适用住房购房指标进行买卖交易，但是本案双方转让的是集资建房指标，虽然房屋的性质是按经济适用房管理的房屋，但其本质上是单位的福利分房，这种房屋往往根据职工的工龄、职称、级别等情况分得，而并非是面向城市低收入住房困难家庭提供的保障性质的政策性住房。

根据上述分析，双方转让单位集资建房指标的行为并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该转让行为应当是有效的。但需要指出的是，转让指标行为有效并不意味着房屋便可顺利进行过户。

本案中，房产证登记在王某的名下，但该套房屋系王某单位一家庭为单位卖给王某夫妇的集资房，该房屋系二人婚姻关系存续期间取得的财产，依法应属于夫妻共同财产。关于“王某与其外甥李某签订转让购房指标协议时宋某并不知情”一节，笔者认为不能成立。首先，王某一家并未出资购买1305号房屋；其次，房屋交付后一直是由李某装修并入住使用至今，两家之间是亲属关系，逢年过节均有来往，宋某自称对转让购房指标不知情无法成立。

鉴于双方之间借名购买集资建房指标的行为是有效的，且单位房产科也正是该套房屋已经可以上市交易，单位已经将整栋楼的房屋报蓝岛大厦央产房交易办公室备案。对此，本案的诉争房屋已经具备了过户的条件，李某可以直接要求舅舅和舅妈配合办理过户手续。

一般借名买房、转让购房指标等纠纷的主体往往存在近亲属或同事、朋友关系，基于友情、亲情或新任关系，双方对于借名、转让购房指标、付款过户等情况大部分仅有口头的约定，即使有书面约定也约定的十分简单。一旦房屋价格大幅上涨，可能就会出现一房反悔的情况。

在司法实践中，对于此类借名人要求出名人办理房屋所有权转移登记的，一般会由于房屋属性的差异而获得截然不同的判决结果。对于经济适用住房等保障性住房，法律明确禁止借名购买，往往对于此类要求过户的请求，法院会以借名买房或转让购房指标的行为损害社会公共利益或者违反国家法律、行政法规的强制性规定而不予支持。

对于普通的商品房、按经济适用住房管理的房屋原则上借名是有效的，但能否履行也取决于多种因素。如本案，如果诉争的房屋现在尚不能上市交易，那么即使转让购房指标的约定有效，李某要求过户的请求也难以获得法院的支持。

来源：房产律政

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