主战场在二线城市》需要您认真观看！

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   佛房点评：继深圳元旦新供地块出台5年禁售新政之后，同为一线城市的上海今天继续强调加强房地产市场调控政策不放松；预计未来一线城市将会向“租售并举”方向推进，一线城市调控坚决不放松、严控房价上涨已无悬念。预计一线城市购房需求将外溢周边二线城市，二线城市将成为楼市博弈的主战场。

延伸阅读：一线城市降温，2018年房地产主战场回归二线城市

       一线城市的房子一直以来都被视为最具价值，房价也最为坚挺。就在房地产市场迎来又一个“大年”时，处于调控中心的一线城市，2017年的成交量却大幅下滑。

一线楼市成交惨淡

       据中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅（不含保障房）签约192283套，相比2016年全年的324549套，下调了41%，创下历史最低点。此外，2017年全年，“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅成交金额为7829亿元，同比下滑38%。

       对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2017年是史上最严厉的调控年，导致一线城市新建住宅成交量明显大幅度下调。

       以北京和上海为例，2017年全年，北京纯商品住宅成交金额为1777亿元，成交量为2.6万套，相比2016年的4.7万套，下跌45%；上海纯商品住宅成交金额为3030.7亿元，签约5万套，相比2016年的10.8万套，下调53%。“整体看，全国房地产市场分化明显，15个一线城市和热点二线城市调控力度大，其中有些城市成交量几近腰斩。”张大伟如是表示。

      考虑到全国楼市2017年“丰收”，这种变化显得不寻常。根据国家统计局的数据，2017年前11月，全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然年末市场有所降温，但全年超过2016年的水平并创历史新高，已是大概率事件。

      这再度体现出房地产市场的区域差异特征。由于调控政策出台的时序和力度不同，2017年房地产市场的重心已转移至三四线城市和中西部区域。

调控力度“全国之最”

2018年：主战场回归重点二线城市

       这种预测来自于12月20日刚结束的中央会议。会上指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时，今后3年，打好防范金融风险攻坚战，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置。

       链家研究院院长杨现领拆解到，中国最大的风险，一个是房地产本身的金融风险，第二是跟房地产相关产业的金融风险。“经过两年的快速加杠杆后，2018年资金链相对不会那么宽松，房地产交易量面临较大的压力。”他进一步表示，资金价格的上涨、额度的紧张、放贷周期的延长以及资质审查的更加严格，叠加在一起，都会影响到交易量。

       从区域来看，杨现领认为，2018年房地产主战场将从三四线城市回归重点二线城市。在北京、上海高房价和人口政策的挤压下，许多二线城市加快吸引人才，未来人口的流动方向更多向重点二线城市转移，但二线城市内部将会出现新的分化，一些“明星二线城市”将会崛起、房价可能被重估。

      “而三四线城市会比较惨，去掉可售库存，又出现一批潜在库存，”杨现领分析，“今年三四线城市土地供应放量且价格高，但区域的整个购买力很难指正的。”数据显示，2017年上半年，全国100大中城市三线城市（70个城市）土地成交总价高达3585亿元，占100个城市土地成交总价比重为29%，为近年来最高水平。

       杨现领认为，2018年会是房地产市场中长周期房价上升的拐点，增速会放缓，因为供应增多以及多元化的渠道开始建立。此外，在杨现领看来，2018年还是个特殊年份，是中国房改20周年、改革开放40周年，“十三五”承上启下的一年，“这些系列大周期的变化都会反映在房地产市场上。”

记者：北京在2017年提出了新增150万套住房，还有提出共有产权，也提出同租同权的概念，就是这一系列的一些变化，它会对之后北京的楼市带来一个怎么样的变化吗？

杨现领：总体我觉得变化不会特别大，原因是供应量很有限，相对于缺口来讲，北京还需要两个力量，第一个是增量开发，第二是存量盘活，北京30%的房子房龄都在30岁以上，把这些房子盘活，能新增供应几百万套。但有缓解作用，这也就是说2018年房地产市场有可能是长周期房价的一个上升期的拐点，上升速度会下降，因为供应出来了，多元化的渠道开始慢慢建立了。

记者：您如何看待银行进入房地产租赁行业？

杨现领：产业链都是合作的，开发商的优势在于房源的供给，中介、机构这些公司的运营在于运营端，资产端和运营端的分离是一个趋势，大家一起来改善供给，应该是个伙伴。

记者：现在90后比较流行“佛系”生活，当房地产遇上这些90后的生活方式会有什么变化吗？

杨现领：90后的需求跟80后肯定不一样，我们需要挖掘这些人的需求的特征，他买房子的产品特征是什么？租房子又是什么样的特征？买房子和租的比例是什么？今天我们总体对这个群体不太了解，这是比较有问题的。

来源：中房网，陈梦琴，T房产，经佛山房产网整理

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