【房产纠纷】如何认定房屋买卖中的价款显失公平成都律师邹亚丽

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正文开始：

显失公平的合同，是指合同一方当事人因紧迫或缺乏相关经验的情况下所签订的权利义务严重不对等的合同。在房屋买卖中，显失公平的合同时有出现，对卖房人而言，显失公平的合同主要体现为房屋价款明显低于市场价。根据我国法律的规定，显失公平的合同是可以撤销的。

一、合同撤销的法定事由

【《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”】

根据该规定可知，合同的可撤销事由主要有以下几点：重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、趁人之危。

二、被撤销合同的法律后果

【《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”】

因此，被撤销合同的法律后果是合同从头至尾都没有法律约束力，进而发生返还财产、赔偿损失等法律后果。

三、如何认定房屋买卖合同的价款对卖房人显失公平

【《合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。” 】

【《合同法解释二》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。” 】

以上条款是关于债的保全中债权人的撤销权的规定。在此条款中，对于“明显不合理的低价”做了解释，即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十”。在实践中，认定房屋价格对卖房人显失公平时，往往也参照适用该规定。即在综合各方面条件下，合同约定的房屋价款低于市场价的百分之七十的，即可认定房屋买卖合同约定的价款对卖房人显失公平，卖房人可以诉请撤销该合同。

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