别让好心办坏事
尽管《意见》对于如何改造老旧小区提出了指导，但改造项目的落地却并不像想象中那么顺利。如何平衡改造需求和居民意愿是工作中的首要难题。
据媒体报道，去年北京市朝阳区劲松二区的加装电梯工程曾因业主反悔而被迫叫停。一楼居民发现加装电梯需要将煤气管道从地下改到地上，而改道后的煤气罐正好从其家厨房窗户外经过，因此反对加装电梯。
负责劲松社区改造项目的愿景集团相关负责人坦言，不光是劲松，其他地方的老旧社区电梯加装都是难题。一是加装电梯本身对楼梯有安装条件，要考虑地下管线和安装面积，二来居民意见也具有“一票否决”的作用。根据《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》和《朝阳区既有多层住宅增设电梯试点工作实施意见》，加装电梯必须本单元100%业主签字同意才能实施。
“如果有一家不同意。我们就都无法安装。”愿景相关负责人表示，现今还处于征集民意调查阶段，正在缓慢推进中。
“老旧小区对改善城市面貌，提升老百姓幸福感绝对是一件好事。”孙文华强调，老旧小区改造绝不能“说干就干”，“地方政府一定要做好规划，充分听取老百姓的意见，加强对改造工作的宣传和培训。”
改造如何回本
老旧小区改造工程大、耗费高，也是一笔不小的财政压力。
《意见》提出，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。
一方面，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。《意见》表示，支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。
另一方面，加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。此外，支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。
此外，《意见》也强调要持续提升金融服务力度和质效，推动社会力量参与改造。
7月，住建部推动国家开发银行、中国建设银行与全国5省、9市签约战略合作协议，为签约地区提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。
住建部部长王蒙徽强调，必须建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，加快培育规模化实施运营主体，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与，“这才是推动老旧小区改造可持续的根本办法，也是推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型的重要切入点。”
而如何通过创造经济效益吸引更多社会力量参与改造，也是摆在眼前的难题。
作为首个在老旧小区中进行商业化尝试的企业，愿景集团相关负责人透露，愿景在老旧社区改造项目中主要是通过物业停车、便民空间的经营来获得盈利。
据其介绍，目前物业收费标准为多层住宅0.43元/平方米，高层住宅1.42元/平方米，计划用3年时间将物业费收缴率由60%逐步提升到80%，从2020年1月1日起正式收缴物业费以来，截至2月28日，劲松北社区2020年物业费收缴率已达46.5%。
孙文华建议，在产权分明的情况下，可以考虑对老旧小区住房进行原拆原建，提高容积率，“原来的小区居民就地安置，多余部分允许开发商作为商品出售。一方面提升了小区品质，另一方面能让社会资本进入老旧小区改造过程中来。”

稿源：(北京商报)

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标题：电梯|关乎700万户居民利益，老旧小区改造的处方来了( 二 )