界面新闻|招商蛇口年度最大收购计划落空，“卖卖卖”的脚步没有停下( 二 ) 记者|||黄昱

其实事后来看，调整后的收购方案存在明显不合理性，“走过场”的信号明显。例如7月13日至9月11日，招商蛇口股价跌幅达17.5%，从最高价19.46元/股下降至的16.05元/股，但两次方案发行股价均为每股15.77元/股，没有顺势进行任何调整。
近一个月来，招商蛇口股价继续走低，截至11月13日收盘时，股价只有14.43元/股，对比来看，收购方案的股票发行价已完全失去折价优势。
“卖卖卖”
对于招商蛇口而言，今年是充满挑战的一年。
首当其冲的是大幅下降的归母净利润。今年上半年，招商蛇口营业收入虽然同比增长45.74%至243.2亿元，但归母净利润却仅有9.13亿元，同比降幅达81.35%，归母净利润率仅有3.75%，低于很多普通银行理财产品的年收益率。
三季度，招商蛇口利润水平小幅提升，但仍处于其历史低位。前三季度，招商蛇口营业收入为501.17亿元，同比增长96.21%，归母净利润为21.91亿元，同比下降56.96%，扣非后归母净利润同比下降58.1％。
作为曾经的“招保万金”之一，招商蛇口因何陷入了“增收不增利”的困境？
结算成本上升是招商蛇口利润下滑的首要原因。招商蛇口半年报显示，随着高土地成本项目陆续结转，招商蛇口上半年营业成本同比增长78.6%至185.2亿元。
今年上半年，招商蛇口的毛利率仅为23.85%，较去年同期的37.88%大幅滑坡，其中社区开发毛利率为18.77%，较去年同期下滑4.32个百分点。
与此同时，受疫情影响，上半年招行蛇口部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润。另外，对租赁物业采取了减免租等措施，导致招商蛇口园区业务利润同比下降明显。
值得注意的是，去年上半年招商蛇口通过转让子公司股权获取税后净收益22.26亿元，总投资收益为44亿元，占49亿元总归母净利润的90% 。而今年上半年招商蛇口投资收益总计只有约5.2亿元，同比减少88% 。
事实上投资收益一直是招商蛇口的重要利润来源。招商蛇口历年财报发现，2016年-2019年，招商蛇口的投资收益分别为42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元、102.31亿元，占归母净利润比例分别为43.87%、22.99%、42.97%、39.17% 。
面对利润下滑的压力，招商蛇口下半年来频频出让资产。9月初，招商蛇口将广州金山谷创意园区5栋办公楼与1栋酒店出售给招商局仁和养老投资有限公司，交易金额为5.27亿元，所得款项净额约为3.94亿元，录得收益约1.29亿元。
9月15日，招商蛇口挂牌出让深圳招盛阁置、明华(蛇口)海员服务两家公司100%的股权，分别持有的主要资产为泰格公寓以及明华国际会议中心，底价合计为41.5亿元。9月23日，拟转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权，转让底价为6.07亿元。
11月以来，招商蛇口“卖子”的脚步也没有停下，连续挂牌转让深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权以及深圳市商启置业有限公司49%股权，转让底价分别为11亿元、26亿元。
事实上，向城市运营商转型多年的招商蛇口拥有较多的持有型物业。招商蛇口4月份公布数据显示，其已开业的持有型物业共有286万平方米，在建的有445万平方米，预计未来三年内建成并开业300万平方米。
招商蛇口董事长许永军在4月份的业绩发布会上表示，为符合公司综合发展的战略定位，未来3-5年，招商蛇口持有型物业的资产会达到1500亿左右，在6000多亿的总资产中占比达25%左右。
2020年，招商蛇口总部层面计划搭建一个统一的重资产管理平台——资产管理中心，该平台的总统筹人、招商蛇口副总经理、深圳区域总经理聂黎明透露，通过该中心，招商蛇口将对所有持有型物业进行“投-融-建-管-退”全方位管理。
然而在如今行业整体面临资金压力的情况下，招商蛇口自持型物业在寻求接盘方以及高溢价的过程中势必也会面临更大的挑战。
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