金融街记事|大浪淘沙上海明天广场降价5亿与二度流拍里的商业暗流
大浪淘沙上海明天广场降价5亿与二度流拍里的商业暗流投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高 ， 业主对价格预期也更加理性 ， 双重因素下 ， 上海明天广场的二度流拍看上去更是意料之中 。
作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高 ， 业主对价格预期也更加理性 ， 双重因素下 ， 上海明天广场的二度流拍看上去更是意料之中 。
观点地产网 短短不到五十天 ， 曾经的浦西地标上海明天广场已经被卖身两次 ， 最终仍无人问津 。
从9月27日被挂出 ， 明天广场便收获了数万人围观 。 10月27日10时 ， 位于上海市人民广场西侧的上海明天广场7至32层房产第一次拍卖以流拍结束 。 在阿里拍卖平台上 ， 有514人设置提醒 ， 有53862次围观 ， 但无人报名参与拍卖 。
11月12日 ， 二度进入司法拍卖的上海明天广场项目再次因无人出价而流拍 。
观点地产新媒体获悉 ， 上海明天广场7至32层房产（不含23层避难层）经调价格后再度挂牌 ， 将于11月11日进行拍卖 ， 起价约20.57亿元 ， 对比首次拍卖价25.71亿元 ， 降价超过5亿元 。
截止11月12日中午12点 ， 阿里法拍消息显示 ， 此次二度拍卖 ， 共获2人报名 ， 407人设置提醒 ， 40838人次围观 ， 但最终还是无人出价 。
为何有两人报名却不出价？
多位业内人士认为 ， 今年疫情对房地产大宗交易市场还是有影响的 ， 从数据来看 ， 上海房地产大宗交易连续两个季度下跌 ， 属于比较消极的信号 。
仲量联行预计 ， 目前上海房地产投资市场的投资者情绪和交易量仍较为低迷 。 “租金在下降 ， 投资收益率在上升 ， 投资者都在观望 。 ”
降价5亿与二度流拍
资料显示 ， 此次拍卖标的上海明天广场7至32层共计246套房产（不含23层避难层）均已被设立抵押 ， 且均已被人民法院司法查封 ， 该标的整体打包拍卖 ， 不单独拆分拍卖 。
标的初期房屋类型为246套酒店式公寓 ， 2003年所有权人上海盛懿投资中心（有限合伙）通过公开拍卖取得这部分资产 ， 并改造为办公场所 ， 房屋建筑面积合计3.65万平方米 。
目前 ， 上海明天广场8层部分房产被马里兰商务中心（上海）有限公司承租 ， 租赁期限至2021年1月；17层供管理人团队办公使用；24至32层仍为中国华信能源有限公司和上海华信国际集团有限公司的办公场所；19至22层房产现由上海华信证券有限责任公司行政清理组和甬兴证券有限公司共同使用 ， 其中19层、20层、21层整层房产及705室、706室的房产由甬兴证券有限公司承租并继续使用 ， 租赁期限至2021年3月31日 ， 租期届满后租户有权续租 ， 续租期限原则上不超过三个月 ， 租赁期间（包括续租期间）内产生的相关租金均由出卖方收取 ， 与买受方无关 。 其余楼层大多处于空置状态 。
据观点地产新媒体了解 ， 早在2011年及2013年 ， 上海明天广场均被挂牌拍卖 ， 起价分别为22.12亿及23.86亿元 。
而今年10月27日再度挂牌拍卖 ， 拍卖价格25.71亿元 ， 11月12日第二次拍卖时 ， 价格调低了5亿元至20.57亿元 。
这样的价格比九年前的挂牌价还要低1.55亿元 。 然而 ， 市场也并没有因为明天广场降价而买单 。
在拍卖前 ， 高力国际中国区董事总经理邓懿君在接受观点地产新媒体采访时表示 ， 目前折下来的单价是70400元/平方米 ， 这个价格相对较高的 ， 而且由于总价也高 ， 这次流拍的可能性不小 。
而今 ， 二度流拍也再次证明了上海明天广场项目不是一块好啃的骨头 。
目前该拍卖的标的已经设立抵押 ， 并且被人民法院司法查封 ， 加上目前有租户、带有租约 ， 而且租赁期间的相关租金均由出卖方收取 ， 与买受方无关等等这些限制条件 ， 都将影响竞买人对其价值判断 。