房地产|“地王收割机”未能收割利润融信中国脚踩红线的戏码怎么演？文：胡嘉琦朱

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文：胡嘉琦朱耘
房地产“三条红线”来临，融紧收紧，然而融信中国（3301.HK）一边脚踩红线，一边急于扩张拿地，并在兑付存压力的情况下多次发债缓解资金问题。
2020年上半年新增货值807.8亿元，较去年同比增长约145% ，排名18位，较去年同期上升24位，拿地金额363.4亿元，同比上涨201% 。
融信方面回复《商学院》采访人员称，公司严格按照监管部门指导及有关规定申报债券发行额度及发行工作，上述额度调整是基于与监管部门沟通进行的有计划调整。公司债券发行所得资金均用于置换未来到期的存量公司债。
然而业内专家认为，房地产进入存量时代，并非完全比拼规模，而是拼高质量发展，高益价拿地、发债“借新还旧”或存风险。
“机会主义”拿地
发轫于福建、总部搬迁至上海的融信，骨子里有闽系房企的激进。进入2020年上半年，融信仍在土拍市场表现积极，在土拍市场斩获“地王”项目也获得业界瞩目。
公开资料显示，融信中国2020 年上半年通过一级市场招拍挂及收并购，在杭州、福州、衢州、嘉兴、阜阳等地共获得 21 块地块，总建筑面积约 460.55 万平方米，权益约 209.50 万平方米，土地成本总计 291.73 亿元，若收并购项目按实际支付对价计算，融信中国2020 年上半年获取的项目权益应付土地款总计 138.01 亿元。
增加的土储尽管给融信带来了更多规模扩张的机会，但也给企业的资金带来了相应的压力。融信发布的报告中坦言，新增土地储备增强了公司的持续发展后劲，但也给公司带来了一定的资金支出压力。
诸葛找房高级数据分析师陈霄认为， 2020年上半年，疫情加速了经济的下滑，此时货币环境宽松，优质地块频入市，且各地纷纷出台延缓缴纳土地出让金的政策，整体拿地环境宽松，融信此时拿地也是为了把握住拿地窗口期，增加土储。但受到疫情影响，业绩下滑，导致经营活动的现金流呈现负值。陈霄认为，融信中国在自身财务指标未达标下，应调整自身的战略方向，减缓拿地步伐，将重心转移到加快成交效率上。
实际上，融信在土拍市场高溢价收割土地早已不是新鲜事。早在2016年8月，龙湖、碧桂园等17家房企经过426轮举牌, 最终融信中国斥资110.1亿元拍下上海中兴社区静安地块,楼板价达到10万元/平方米, 溢价率达139% ，一举成为地王，也因此被业内戏称为“地王收割机” 。就在此前不久，融信已斥资近240亿元在杭州、苏州等城市拍下了13幅土地。而融信2015年年报显示， 2015年公司全年销售额约119.16亿元， 2015年末资产总值348亿元，即2016年拍地的金额已经超过公司资产总值，是2015年全年销售收入的近三倍。
此后，融信继续在土地市场攻城略地，活跃于土拍现场，多次将高价地收入囊中。2017年，融信没有停下高价拿地的步伐，共计收购地块78块，总建筑面积达1481.5万平方米，权益后面积为745.8万平方米。
与2016年、2017年疯狂的表现截然相反，曾经的“地王收割机” ，在2018年拿地时显得极为谨慎。进入2018年，融信中国一改往日“地王收割机”的风格，慢下脚步，公司管理层表示， 2019年更希望融信的标签是“平稳” ， 2020年及之后或将再度回归规模增长的快车道。
2020年，融信再度高溢价拿地。2020年8月17日，其以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔宅地，溢价率35.53% ，成交楼面价38763元/平方米，突破该区域最高纪录。而安居客统计数据显示，融信南翔项目周边价格为46000元/平方米。对比周边拿地价格，融信的南翔项目拿地金额溢价则高于周边拿地价格， 2020年6月，南翔镇JDC2-0202单元21-02地块被祥源控股（上海亿能置业有限公司）以底价27254元/平方米的楼板价成交，溢价率仅为0.9% 。

房地产|“地王收割机”未能收割利润 融信中国脚踩红线的戏码怎么演？

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