【短线军师|为什么现在很多人不喜欢买地产股？|地产投资可以】_

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短线军师|为什么现在很多人不喜欢买地产股？

地产投资可以分为三个阶段：
第一个阶段是2010年以前，那个时候地产投资部是可有可无的部门，地产公司拿地基本上靠老板，老板在哪个城市有政府关系，就去那搞块地，财务人员测算一下就拿了，那时候拿地很简单，政府也欢迎地产商去投资拿地，招商部门把地产商奉为座上客，全面做好招商引资服务。
第二个阶段是2010～2015年，随着土地出让制度逐步成熟与市场化，这个阶段基本上各个公司都设立了投资部门，有专门投拓人员去找地，谈勾地、跟进挂牌地块，高可研，推上会，拍地，这个时候土地市场相对比较稳，竞争激烈程度较低。地产商拿地的压力并不大，只有碧桂园在探索与执行快周转模式。
第三个阶段是2015年～至今，这个阶段首先发力的是融创中国，其次快速崛起的中梁地产、中南建设、阳光城、金科等，尤其以融创为先锋，全面布局全国各省市，成立各地投资部门，广招投拓人员，通过招拍挂快速落地扎根，然后快速铺开并购业务，大家都知道2014年各个城市楼市低迷，存量巨大，房价一降再降，众多小开发商奄奄一息，融创看准这波机会，大肆收并购，快速增加了优质的土地储备，比如其2015年首进西安，高价拍地，然后快速收并购与购地， 2019年十几个项目在售实现销售额过200亿。这个时候其他开发商醒悟了，地产投资部地位被推向重要地位，各家都疯狂高薪挖投拓人员，尤其是碧桂园、中梁、新城控股等公司，投拓人员甚至赶超营销人员，碧桂园某区域公司两个半城市，投拓人员近50人，惊呆众人。
然而随着涨价去库存的收尾，政府加强楼市管制政策，不仅各种限价、限购、限签，还收紧土地出让规模，导致各地土地供应不足，与各个冲千亿、冲万亿销售额的地产商需求严重不匹配，于是乎各地地王频现，房地产开发利润向传统制造业看齐，毛利率从30%降到25%再降到20% ，甚至有些土地毛利不足10% ，净利率为负数，很多地产商复盘一年拿地成果时5盈3平2亏的现象很正常。反应到资本市场，就是股价阴跌与震荡，很难出现普涨格局。
同时，地产商开始不断地加码高周转，加码跟投机制，加码人员优化，那个50人的拓展团队三个月优化掉一半多。
【短线军师|为什么现在很多人不喜欢买地产股？】此外，还有一个现象，地产商人员跳槽流动特别快，也呈现出高周转的模式。究其原因，无非是投拓人员为了拿地，把经营计划、销售价格和销售速度排得特别激进，导致拿地后利润指标大幅降低，导致经营节点经常爆掉，导致销售价格和速度无法实现预期。投拓人员拿了项目奖金立马提离职，开发人员发现完不成经营计划也无奈离职，销售人员拼命半年发现仍旧卖不动，向集团几经申请降价无果后也无奈离职，项目组甚至区域总月月完不成考核指标也主动或被迫离职，集团总裁CEO联席总裁等完不成老板交代的冲千亿指标也被迫离职。
现在整个地产行业其实进入了恶性循环，土地出让少，僧多肉少，利润不断被压榨，因为地产开发周期的原因，那些半年度和年度利润指标其实并不是真实的，会逐步在项目结算后爆掉，只能靠后续项目填坑。
因此很多会看财报和关注地产行业周期走向的投资者以及机构，对地产股的关注度相对较低，很少有大的持仓。

稿源：(短线军师)

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标题：短线军师|为什么现在很多人不喜欢买地产股？

傻大方

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