【＂原＂魔都房房房|走进新江湾，再探都市桃源，几多住宅可选|生态绿宝石】_

『摘要：＂原＂魔都房房房|走进新江湾，再探都市桃源，几多住宅可选|生态绿宝石』「上港星江湾」属于宝山淞南镇，一期首开价格约 7.2万/㎡，毗邻近两年大热的新江湾城，属于杨浦新江湾城的新盘均价 9万+/㎡已是常态，因所属区域、板块不同，咫尺间价差约 2万/㎡，最重要的是整个新江湾城几无新房供应，「上港星江湾」火...

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＂原＂魔都房房房|走进新江湾，再探都市桃源，几多住宅可选

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生态绿宝石，滨水住区，繁华主场，资源汇集，第三代国际社区，这是你知道的璀璨新江湾。2010年起，新江湾城以优良的生态环境、人文氛围和生活品味，成为续古北、联洋、浦东碧云之后，中国房地产协会、上海市房地产行业协会认可的高尚低碳型第三代国际社区标杆。（数据来源于：https://sh.news.fang.com/zt/201109/star0924.html）新江湾板块滨江效果图近期，上海土拍市场各种关注不断。其实，深挖土拍历史，土地稀缺的新江湾板块也有点意思的。2015年11月，信达以72.99亿元竞得杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块，折合楼板价 4.91万元/㎡，扣除保障房面积，实际楼板价6.1万元/平方米，溢价率81% ，成为当时新江湾城的单价地王。项目定名为信达泰禾上海院子。2016年7月，融信以31.55亿元竞得杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，折合楼板价 5.28万元/㎡，溢价率51% ，摘获了当时新的新江湾城单价地王。项目定名为世纪江湾。新江湾城地处上海中心城区杨浦区东北部，东邻杨浦殷行社区，北接闸北区，紧邻黄浦江，西侧与宝山、虹口两区相望，企业的关注和高溢价是新江湾板块实力的展现，从拍地到开盘都是自带流量。时隔三年： 2019年9月，中华企业以38.13亿元竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，折合楼板价 5.25万元/㎡，溢价率仅0.02% ，该地块紧临信达泰禾上海院子。综合2005年至今新江湾城土地供应总计11宗，土拍显示住宅市场土地供应稀缺，当下新江湾板块内在售新盘普遍住宅单价至少在 9万/㎡＋，且世纪江湾均价一度达到 13万/㎡，信达泰禾上海院子会陆续推出低密度产品，届时是否会再次拉高板块的均价尚未可知。数据来源：新江湾土地出让指标让我们来分析下是什么支撑了新江湾板块的价格？！「新江湾板块具备的优质特性」1：第三代国际社区，稀缺生态资源：占有不可复制的市区唯一的生态湿地。2 ： “中环北抬”规划正式实施后，届时新江湾板块将变成中环地段。3：两大城市副中心辐射加持：南接江湾-五角场和西邻吴淞副中心，江湾-五角场带动公共活动、国际化发展模式；吴淞带动的是商业、文化发展模式。4：新江湾板块规划，城市格局为产学研一体化，科创园区+高等学府：湾谷科技园66万㎡的产业园，优质企业带动人口导入+占地1600亩的复旦大学（江湾校区），通过产+学联动，赋能区域经济增涨。5：醇熟配套：悠方购物广场、安徒生童话乐园等。ps. （特此声明：每个区域都有居民购房，生活半径首要点，为了这部分居民顺利购房，这里为粉丝只归纳板块区域的优势点.）1 市区唯一生态湿地在上海城市总体规划(2016-)的总体草案内容中，湿地被纳入了上海城市总体规划的保护范围内，这意味着未来新江湾城的湿地保护将进一步得到完善，变得更加适合人们居住、生活，未来区域内生态环境只会是越来越好，价值不言而喻。新江湾湿地航拍，图片来源于网络原生态湿地作为新江湾城的一张名片，总占地面积约 9.5万平方公里，绿化率超过60% ，是上海市区唯一一块自然生态 “ 绿宝石”。生态环境是新江湾城拥有的不可复制的优势，给予了新江湾城放眼全上海都足以自傲的底气。新江湾湿地航拍，图片来源于网络2 中环北抬价值崛起曲阳路一带的北内环、中环距离相当近，相比南面，北区中环与外环的相对距离较远，实际造成了北区居民东西向出行的诸多不便，“中环北抬”规划正式实施，这意味着北区人民翘首以盼的长江西路高架路建设，进入实质性进展街道，利好江湾、共康、宝山中部紧密联结区域，届时「上港星江湾」将纳入中环地段，价值将进一步崛起。中环北抬示意图官方媒体《上海发布》微博此前就发文确认，军工路快速路新建工程与2017年12月28日开工，该工程起于中环翔殷路立交，止于军工路~逸仙路立交，与长江西路快速路相接，全长约7.5km 。军工路快速路将与“同济路—逸仙路—军工路—中环东段—申江路”共同构成中心城东部地区新的一条南北向快速通道，承担一部分中心城东部南北向的长距离穿越交通，全线采用“高架快速路+地面主干路”形式，主线高架为双向4~6车道，地面道路为双向6车道。对于改善地区交通出行条件将起到重要作用。规划效果图3 两大城市副中心辐射加持新江湾板块西邻吴淞、南接江湾-五角场，受两大市级副中心的辐射作用，带动作用凸显，同时生态景观、教育资源丰富，该区域和市区紧密联系，是重要城市节点。两大市级副中心辐射加持：江湾-五角场带动公共活动、国际化发展模式；吴淞带动的是商业、文化发展模式。其中，根据上海市政府批复的《宝山吴淞创新城先行启动区首发地块规划》显示，吴淞创新城力求打造“一核两心、两带五区”的规划格局：“一核”：即以吴淞大型城市生态公园为“绿核” ，融入体育、文化、休闲、创意等综合功能 “两心”：即枢纽商务中心（吴淞城市副中心）与滨江文化中心 “两带”：黄浦江与蕰藻浜岸线，形成两条集聚城市公共活动功能的活力走廊 “五区”：杨行枢纽商务中心、滨水中心、宝武特钢地区转型的生产性服务业集聚区、宝武不锈钢转型的科技化创新区、蕰藻浜北岸预留生态智慧发展区则构成“五区”