依靠发债缓解现金流压力 ， 过高的负债率导致融资成本过高 ， 过高的融资成本导致净利润下滑 ， 是首创置业目前面临最严峻的恶性循环 。
2019年 ， 首创置业的总负债增加117.12亿元达到1432.28亿元 ， 负债率在77%以上 。根据2020年半年报 ， 上半年年末总负债则达到了1569.35亿元 。
虽然看似首创置业的负债率整体走稳 ， 不过这其中并没有将永续债计算在内 。2018年至2019年 ， 首创置业多次发行永续债 。如果加上151.24亿元的永续债 ， 首创置业2020年上半年的实际负债率将超过85% 。
对于永续债 ， 一名国企财务总监曾表示：永续债是明股实债 ， 虽然计入权益中 ， 但仍然是债务 ， 永续债一般在前3年利率较低 ， 但3年后会跳涨 ， 很多企业为了在短期内降低负债率 ， 便发行永续债 ， 并在3年内还清 ， 但如果3年内不还清将会造成较大的财务成本 。
换言之 ， 首创置业自2018年开始发行的永续债 ， 本应是为了缓解当下的财务困境 。但如今距离2021年时间渐进 ， 首创置业的现金流状况仍然并没有明显的改善 。
首创置业背负的压力 ， 不仅仅是销售业绩下滑带来的困境 ， 还有逐渐“吞噬”净利润的利息费用带来的财务压力 。
03
问题的根源：业绩与利润
在公司大幅增长现金主要来自融资的背后 ， 是首创置业销售额及租赁收入均下滑的事实 。话题也回到了文章开头提到的：问题的根源就在于销售业绩不佳 。
根据克而瑞的榜单数据 ， 首创置业上半年权益销售占比为64% ， 与2019年持平 ， 相比2017年下滑近6个百分点 。
上半年在拿地上有所收缩 ， 共获得北京、郑州、南京、重庆等6个二级开发项目 ， 总建筑面积307.6万平方米 ， 总投资额125.8亿元 ， 拿地金额比去年同期下滑了27% 。
截至6月底 ， 首创置业总土储建筑面积1789.9万平方米 ， 其中权益建筑面积为1139.8万平方米 ， 占比为64% 。
销售情况不佳的背后 ， 是企业一直以来净利润率较低的事实 。
根据亿翰智库数据 ， 首创置业净利润率低于EH50房企均值水平 ， 主要原因就是期间费用率过高 。2019 年首创置业销售费用、管理费用和财务费用合计 53.93 亿元 ， 在毛利润中占比 76.26% 。三费费用率为 25.95% ， 较 2018 年上升了7.67 个百分点 。
今年上半年公司的三费总额为20.86亿元 ， 仅比上年同期减少了不到9% 。对比营收同比下滑近12% ， 销售额下滑近17%的背景下 ， 实为“明降暗涨” 。

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截图自首创置业股份有限公司公司债券半年度报告(2020年)
04
“快周转”、“多元化” 首创的求变之路不好走
首创置业是否曾试图改变困局？从实际行动来看 ， “快周转”与“多元化”是首创置业做出的改变 。
2018年 ， 首创置业首次推行“369”工期标准 ， 即：3个月取得方案批复 ， 6个月取得施工许可证 ， 9个月取得预售证 。
而2019年年报中进一步明确指出 ， 集团将坚决执行“快周转”策略 ， 新项目全面贯彻“369”工期标准 ， 全面提升项目开盘供货、销售回款及竣工交付节奏、经营全面提速等 。
尽管长期结果难以准确判断 ， 但从近三年来看 ， 首创置业的经营规模增速与其他“快周转”房企相比存在差距 ， 盈利能力也并未进步 ， “快周转”策略的结果不尽如人意 。

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数据来源：企业报告
多元化布局求变是首创置业提出的另一条道路 。早在2019年8月13日 ， 由首创集团主办的2019科技创新融合峰会暨首创高科品牌发布会上 ， 首创高科作为首创置业旗下唯一的科技产业园区运营主体 ， 进行了品牌发布 。首创高科技发展有限公司总经理裴濬明确提出：“盈利不是首创高科的唯一目标 。”

稿源：(易房楼市)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn1103c35612020.html

标题：房地产|连踩“两条红线”、利息难填债坑 首创置业陷入“业绩困境”( 二 )