梦与现实的差距有多远？
在销售业绩决定一切的房地产行业 ， 对首创置业而言 ， 这个差距可能会“越来越远” 。
2018年2月 ， 首创置业在业绩发布会上雄心勃勃 ， 提出2018年销售额保750亿元冲800亿元 ， 2019年突破1000亿元 ， 2020年突破1400亿元 。
但现实是 ， 2018年 ， 目标没有实现；2019年 ， 在将目标由1000亿降为800亿后 ， 首创置业勉强实现了目标 。
而今年 ， 据统计首创置业前9月累计实现签约金额485.1亿元 ， 与去年同期相比减少5.03% ， 按照年初制定的800亿元销售目标计算；截至前三季度 ， 首创置业销售目标完成率为60.64% 。
接下来的3个月 ， 首创置业还有314.9亿元销售差额 ， 每月要实现超百亿元签约额才有可能完成年度目标 。
而对比上半年 ， 首创置业下半年开局便出现销售滑落 ， 七月和八月连续两个月签约金额仅保持在30亿元左右 ， 9月销售额又有所恢复 ， 冲高至76.5亿元 。
对首创置业而言 ， 今年四季度着实压力不小 。
01
连踩2条红线 净负债率高达157%
眼下看房企财务状况 ， 不得不说的就是“三条红线” 。据报道 ， “三条红线”具体为：
红线1：剔除预收款后的资产负债率不超70%；
【房地产|连踩“两条红线”、利息难填债坑 首创置业陷入“业绩困境”】红线2：净负债率不超100%；
红线3：现金短债比不小于1倍 。
根据公司2020年中期业绩报告 ， 首创置业剔除预收款后的资产负债率达74.86% ， 净负债率达157% ， 现金短债比1.3 ， 踩了2条红线（数据采用未剔除受限现金的现金数据） 。
根据半年报数据 ， 首创置业账面合同负债达215.23亿元 ， 剔除预收款后负债总规模为1354.12亿元 ， 资产负债率达到74.86% ， 超过红线4.86% 。

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截图自首创置业股份有限公司公司债券半年度报告(2020年)
净负债率方面 ， 根据半年报数据 ， 首创置业有息负债规模合计1308.64亿元 ， 股东权益454.74亿元 ， 净负债率达到157% 。如果保持现金和净资产水平不变 ， 有息负债需降低约260亿元 。
现金短债比方面 ， 根据半年报数据 ， 首创置业“货币资金+受限制现金”合计323.88亿元 ， 公司短期债务249.02亿元 ， 现金短债比为1.3 。
“三道红线”中,连踩两线,归入“橙档”的首创置业,未来债务规模增速将受到限制,融资压力面临考验 。
02
现金流吃紧 永续债上瘾
从首创置业目前的资金情况来看 ， 公司现金流仍吃紧 。截至2019年年末 ， 首创置业货币资金仅有270亿元 ， 而短期负债693亿元 ， 现金缺口约有423亿元 ， 有息负债总额为946.71亿元 。而2020年6月底 ， 有息负债总额增至1038.64亿元 。其中 ， 一年内到期的非流动负债加上短期借款总额为248.49亿元 ， 公司账面货币资金为323.88亿元 。
事实上 ， 2019年首创置业账面货币资金只能基本覆盖一年内到期的有息负债 ， 今年上半年账面货币资金相比去年底更是大幅增长 ， 使得现金大幅超过短债 。2020年上半年 ， 首创置业经营活动产生的现金流量净额为-9.51亿元 。
事实上 ， 首创置业的压力并非仅仅源自于眼前 ， 2019年以来频频发债融资 ， 可见资金状况一直存在问题 。
就在今年6月5日 ， 首创置业股份有限公司发布2020年累计新增借款超过上年末净资产20%公告 。

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截至2020年5月31日 ， 首创置业累计当年新增借款占2019年末净资产的比例超过20% ， 高达25% ， 累计新增借款104.25亿元 。而最近的新闻：10月19日 ， 首创置业20亿元ABS获上交所通过 。

稿源：(易房楼市)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn1103c35612020.html

标题：房地产|连踩“两条红线”、利息难填债坑 首创置业陷入“业绩困境”