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如果问 ， 未来什么东西最贵重？很多人的答案或不尽相同 ， 但若问“过去20年 ， 什么东西最赚钱？” ， 相信很多人会回答：房子 。 说实话 ， 人无前后眼 ， 谁也不知道今天的房子能这么值钱 。 不过 ， 梳理一下脉络 ， 还是可以找出一些规律 ， 给我们思考类似问题时一些启发 。

过去20年 ， 房子为什么能从几万一套涨到几十万 ， 甚至数百万一套呢？经济学家任泽平曾说 ， 他研究房地产十多年 ， 判断房地产趋势 ， 记住一句话就行了 ， 即：长期看人口、中期看土地、短期看金融 。 事实上 ， 他的这个经验之谈 ， 确实成为后来很多地产研究机构撰写研报的重要思路之一 。
从人口上讲 ， “五普”数据显示 ， 2000年时的农村人口占到了63.91% ， 达到了80739万人 ， 而到2019年底时 ， 乡村人口占比下降至39.4% ， 为55162万人 ， 这还是在20年间总人口增加了1.05亿的情况下 ， 可见 ， 实际上减少得更多 ， 当大量的农村人口进入城市后 ， 住房需求持续释放 ， 所以 ， 即便每年住房供应量不小 ， 但需求也很多 ， 此外 ， 城市原著居民的改善需求也在同步进行 ， 这是房地产黄金发展二十年的最直接因素 。
从房子建设赖以依存的城市土地看 ， 一座座城市看似很大面积 ， 但实际用来建房子的土地并不多 ， 就拿一个板块来讲 ， 在规划上要考虑相关的配套 ， 比如企业用地 ， 用来就业 ， 医疗教育用地 ， 用作居民看病和孩子教育 ， 还有其他娱乐、商业等等用地 ， 此外 ， 从大的方面讲 ， 大多城市并不是完全城市化 ， 因为他们还有不少农村 ， 受制于耕地红线 ， 不能跨性质使用 。 过去是如此 ， 未来还是如此 ， 在明年即将施行的《民法典》第244条中规定 ， “国家对耕地实行特殊保护 ， 严格限制农用地转为建设用地” 。 从这个角度看 ， 土地价值不断增长 ， 由其稀缺性所决定的 。
至于金融 ， 包含的内容有很多 ， 影响楼市购买力因素的 ， 不乏房贷利率变化、房地产开发贷、信用贷、抵押贷等等 ， 除了这些行政方面的因素 ， 还有一个客观的因素 ， 那就是货币发行量 。 我们常常看的M2 ， 反映了市面上的流通资金 ， 从2000年的13.5万亿 ， 增长到198.6万亿 ， 后者是前者的14.7倍 。 但社会资金增多以后 ， 流通中的商品价格也会跟随增长 ， 房子作为一种商品 ， 也不例外 。 央行原副行长吴晓灵曾直言不讳地说 ， “中国房地产价格之所以高企 ， 是因为货币发行量过大” 。
因而 ， 从以上3大方面看 ， 房价上涨有其合理性 ， 当然 ， 这里面也有未列举到的因素 ， 比如房产投资者或炒房客的入市 ， 放大了住房需求 ， 对房价波动产生了不可忽视的影响 。

然而 ， 未来的房地产发展趋势 ， 难以重现过去那种在短期内大幅上涨的景象 ， 大概率趋于平稳 。房价过快上涨 ， 不仅不利于刚需置业 ， 也不利于实体产业的发展 ， 最终会影响到经济健康和可持续发展 ， 包括在国际竞争中处于不利地位 。 对此 ， 国家早有关注 ， 并持续保持对楼市的管控 ， 未来的房价大概率处于整体平稳状态 。
特别是楼市调控长效机制的不断建立 ， 包括这两年的调控中始终坚持“房住不炒”、“不以房地产刺激经济短期发展”的思路 ， 各城市在制定管控楼市政策时 ， 均是在这个大前提下进行 。 包括房贷首套房、二套房实行的差别化房贷利率政策 ， 限购、限贷等等 ， 均有辅助实现这个调控思路的影子 。

稿源：(专聊房君)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn102OT3Z2020.html

标题：专聊房君|通胀有加剧风险，未来什么最贵重？手握“2样”不起眼的东西不慌