【弘妈咪经|距离很近的楼盘一平方一万到三万不等，是谁定的价？有何依据？|很多人都有这】_

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【弘妈咪经|距离很近的楼盘一平方一万到三万不等，是谁定的价？有何依据？】

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很多人都有这样的疑惑。为什么两个楼盘项目距离很近，而其售价却相差很远呢？这里面存在着很多因素，我们今天聊聊这个话题
一、定价机制
目前市场流行的定价机制主要有这么几种：
1、、成本导向定价法。所谓的成本定价法就是按照项目实际成本加上一定的利润点加成之后形成的价格。比如测算成本为每平方一万元，开发商目标利润10% ，那么定价就是11000元/平方，这种定价法也被成为主观定价法。
2、需求导向定价法。这个应用基本不多，除了一定单位定向开发之外，不太会应用到市场化项目中。
3、竞争导向定价法。这个是目前最为常用的，也是比较符合市场的，就是针对周边产品调研结果，形成一定价格竞争。
但是这种比较一定是在产品同质化或者说具有可比性的前提下进行的。题主所能感到的价格差异，也就是做了横向的市场比较而言的。

那么接下来，我们就主要围绕第三种竞争导向定价法来说明。
二、定价的步骤和定价原理。
不同的项目，由于其项目特征不一样，所以在定价的时候，会参考进来这些因素。还是以第三种竞争导向定价法来说，一般的竞争导向定价又可以分为几个过程：
第一步、初步估算项目定价。其实这个过程也是一种主观研判的价格，也是开发商的一个心理预期价格，但是注意，这里的价格往往并没有得到市场的验证，那么接下来就是我们的验证过程了。
第二步、市场调研，筛选可比楼盘。这个也是我们行业内常说的选择竞品，按照我们的产品、定位等找出和我们项目类似的楼盘，选择范围一步一步缩小，抓住主要的几个竞品即可。
第三步、针对竞品价格，给本项目打分。这个过程就要考虑到更多的因素了，比如地理位置、品牌知名度、开发规模、园林绿化、户型、配套、物业服务、形象展示等维度进行综合评比打分。

第四步，得出最终定价。这里的定价是按照第三步的打分来进行参照的，其实到此我们也只是做出了一个均价而已。
第五步、根据均价制作价格表。有了均价，那么我们按照项目的实际楼栋进行价格表制作。其实这个里面还有很多学问，比如楼层差、朝向差、楼栋差、户型差等等。
第六步，价格备案。形成价格表以后，肯定要向住建部门申请预售许可，那么这个时候，住建部门要对其申报备案价格进行一个审批，不过一般的备案申报价格都会高于或者等于其实际成交价格的。

三、为什么不同项目的定价有差异
不同的项目其定价有差异，即便是相邻很近的项目也不例外。那么为什么会有差异呢，无外乎我们刚才定价步骤第三步所说的几大要素。
1、地理位置。地理位置不同项目价值不同，虽然有的项目直线距离很近，甚至仅仅一条马路之隔，但是其价值也是不能划等号的。
2、品牌知名度。这个很好理解，其实就是品牌溢价能力，品牌越知名，其品牌溢价率越高。