从人口和城镇化率来看 ， 郑州目前仍然处于人口净流入阶段 。 2018年郑州市常住人口总量首次突破千万大关；2019年 ， 净流入人口46万人 ， 这种持续流入的情况还会持续 。
因为河南省的城镇化率较全国水平来说是较低的 ， 而郑州又是单核的省会城市 ， 随着河南省城镇化的推进 ， 未来依然会有大量人口流入 。
随着近几年米字型高铁的形成、新型大数据产业的引入 ， 郑州在城市发展和城市曝光度上都有较大的提升 。 未来 ， 郑州很有可能成为北方的第三城 。
所以说 ， 这座城市的基本面是没有问题的 ， 未来发展依然有较大潜力 。
03
郑州房子还能买吗？
那为何郑州近几年的房价一直处于跌跌不休的状态呢？
这个得从土地供求和短期政策说起 。
受2016年房价暴涨的影响 ， 从2017年开始 ， 政府加大土地供应 ， 之后郑州的土地供求基本上处于供过于求的状态 ， 由此导致近一两年郑州的商品住宅市场供应量大增 。
2019年的8月至今 ， 郑州的商品住宅供应量井喷 ， 库存自2019年11月以来一直保持在11个月以上 ， 高峰期甚至达到21.7个月 。
供应大幅增加的同时 ， 郑州的购房需求却在近两三年内减少 。

为抑制2016年的房价暴涨再次出现 ， 郑州较早启动了调控 。 到2017年 ， 构建了限购、限贷、限售、限价、限签的五限政策体系 。 政策实施力度之大 ， 范围之广、执行之严 ， 前所未有 。 此后的一到两年 ， 市场需求得到极大的抑制 。
2020年又遭遇新冠疫情 ， 经济环境大受影响 ， 政策与经济大环境叠加 ， 客户需求进一步减少 。
供应增加 ， 需求减少 ， 供需失衡成了近两年郑州楼市的常态 。 而且在可预见的一到两年内 ， 这种状况还会持续下去 。 这便是目前郑州楼市的真实情况 。
除了供需失衡之外 ， 今年的房价下跌 ， 开发商争先保命跑量也起到了很大的作用 。
今年8月 ， 房企融资的三道红线政策出台 ， 紧紧扼住了各大开发商的喉咙 。 即使是宇宙房企恒大 ， 也爆出了债务问题 。 所以在这样的环境下 ， 各大开发商争先降价跑量 ， 造成连锁式的反应 ， 价格和销量双双下降 。
郑州楼市的寒冬是由供需失衡与经济、政策环境叠加所产生的结果 ， 属于短期的波动范围 ， 与城市的基本面没太大关系 。 未来的长周期内 ， 仍会呈现长期慢牛的态势 ， 这种价格短期涨跌的波动也很正常 。
在未来 ， 郑州楼市也仍然存在短时间内价格迅速拉升的可能 ， 不过需要等某个特定的时机 。

在这种长期慢牛+短期波动的态势下 ， 郑州的房产当然可以买 ， 但是买的过程中就需要更加仔细甄别具体楼盘 。 不同楼盘在未来升值方面存在较大差异 。

如同大盘慢牛行情之下选择优质股票 ， 楼盘慢牛态势之下我们要精选优质盘 ， 选盘之后做好长持准备 ， 长持的时间有可能是七年、八年或者十年 。 这是关于房产的价值投资 。
买房就是买一个城市的股票 ， 郑州仍然是一只潜力股 ， 当我们认清大势之后 ， 就抛弃那些波动的干扰 ， 做好选筹配置 ， 去等待长期的回报 。
04
环郑投资需谨慎
还有一个现象需要我们注意 。
在郑州楼市寒冬之际 ， 环郑地区市场却热火朝天 。 洛阳、南阳等地楼市供需两旺 ， 价升量长 。
其实 ， 这主要受益于2016年的去库存政策 ， 以及2017-2018年的棚改货币化安置造成了客户需求井喷式的爆发 ， 拿到拆迁款的人们又重新将资金投入到房产当中 。
同时郑州房价的暴涨撩拨了很多人的神经 ， 但后期启动的严格五限政策使很多人失去了郑州买房资格 ， 将部分购房需求挤压到了周边区域 。
洛阳这种地级市的市场容量本来就不大 ， 遇到短期的需求释放 ， 楼市便呈现出了烈火烹油的态势 。 但是目前各个地市入库存已接近尾声 ， 接下来有很大可能进入高位盘整期 ， 因此现场入场需要格外谨慎 。

稿源：(大咖聊房)

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标题：大咖聊房|连跌三年，房价腰斩！这座明星城市不行了？( 二 )