3、 发展也好、贸易也好 ， 背后都是资金 。 进入WTO之后 ， 我国外贸迎来飞速发展 ， 巨大的贸易顺差赚回大量外汇 ， 这些都需要兑换成RMB 。 而全国各地发展更是需要天量资金 ， 于是才有了M2的不断升高 。 M2升高 ， 物价上升 ， 这也是必然体现 。
明白这三点 ， 我们才能充分的“温故”房价因何而涨？即便是价格增幅最大的16-18这三年 ， 其内核因素依然是这三点 。 只不过 ， 这三年投资、炒作的现象开始大幅上升 ， 很多人也正是因为尝了这三年房价的甜头 ， 才形成了“坚持买房”的认知观念 。
事实上 ， “坚持买房”正确吗？房价真的还能一如既往不断上升吗？

知新：城市化2.0时代来了 ， 买房观念得“转变”什么是城市化2.0时代？这一定要理解 。 如果不理解 ， 大概率又会像“十年前我为什么不买房”那样后悔 。 只不过 ， 那时的后悔无非是“错过” ， 以后的后悔可能是“过错” 。
先说三个小点 。
1、 不可能所有城市都持续繁荣下去 ， 没有哪能做得到 。
1.0时代的城市化特点 ， 农村进城 ， 就近进城 。 这带来了一波几乎每个城市都有的红利 。 现在不论哪里 ， 十年前、二十年前都与现在天差地别 。 这就是1.0带来的改变 ， 雨露均沾 。
但2.0时代的城市化特点是：中心聚拢 。 人口向省城跑、向大城市跑、向一线城市跑 。 这也是为何北上广深人口纷纷破千万、两千万的原因所在 。 更大的城市能级 ， 代表更好的资源占有、就业机会、财富机会等等 。 这也是一二线城市为何房价“独领风骚”的原因所在 。 到这时 ， 雨露均沾已经变了 ， 马太效应开始显现 ， 小城市率先受到影响 。
2、2.0版本的城市化才刚刚开始
这是买房从“只是错过”到可能成为“过错”最根本的原因所在 ， 也是很多人并未思考过的前瞻性 。 北上广深的发展到此为止了吗？宁杭苏莞成渝等等一干强二线城市发展到此为止了吗？
远远未到 。
我们看北上广深等一二线城市的GDP ， 两千亿、三千亿、近四千亿虽然已是国内前列 ， 但GDP总值、人均GDP、地均GDP等依然落后于世界级城市 ， 比如纽约伦敦东京之类 。
不是追不上 ， 时间问题而已 。 而这个时间 ， 就是2.0版本城市化发展的时间 ， 就是“超级城市”的show time 。
而在这过程中 ， 人口、产业、技术、金融、信息化等等资源会进一步聚拢、中心化 。 那么问题来了 ， 人口从哪来？产业从哪来？尤其是出生率新低之下 。
所以 ， 城市之间的差异会越来越大 ， 马太效应接下来可能会呈现指数级的变化 ， 房价相应也越来越大 。

3、中小城市“逆城市化”
逆城市化 ， 简而言之即城市规模缩小、人口数量降低 。 如果出现这种局面 ， 房价还会上涨吗？当然 ， 你会问这可能发生吗？
完全可能 。 因为很多地方已经在上演 。
【xi说楼市|从楼市过去30年看未来十年，“白菜价”或比比皆是，尤其这3处，马云言中】先举国外的例子 。 我们常看到很多老外住在近郊的别墅 ， 认为他们是回归生活、追求健康之类的 。 事实上大部分人并非如此 ， 原因很简单 ， 买不起市区的房子 ， 仅此而已 。
比如美国、英国 ， 2.0版本的城市化早已完成 ， 产业、商业、金融等等配套高度集中 ， 就在纽约、伦敦这样的“超级城市”里 。 你远离它 ， 连好的工作岗位都没有 。 你靠近他 ， 市中心的房价不是普通就业者可以承担的 。 所以 ， 近郊才成了选择 ， 一种距离、就业、生活上的折中 。 这其实就是一种“逆城市化” ， 因“超级城市”带来的中小城市逆城市化 。
国内的例子 。 鹤岗、双鸭山等等所谓收缩型城市常见诸报端 ， “白菜价”房子比比皆是 。 这其实也是逆城市化 。 而未来 ， 随着超级城市的崛起 ， 这样的现象会更多 。

最后总结：买房不能仅看当下的一时涨跌 ， 这会误导很多的买房判断 。 马光远认为未来只有20%的城市与房子值得购买 ， 这就是对趋势的一种判断 。 而趋势 ， 不是到发生时再做准备 ， 恰恰是当下 。 这么来看 ， 马云当时“房价如葱”的观点 ， 也算是言中了 。 毕竟大佬们眼光看得更长远 。

稿源：(xi说楼市)

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标题：xi说楼市|从楼市过去30年看未来十年，“白菜价”或比比皆是，尤其这3处，马云言中( 二 )