【九叔谈房|深圳房产：这个区域，投资最好回避！过来人惨痛教训】

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问：本人名下有一房 ， 贷款 ， 龙岗宝能悦澜山89平准四房 。 目前老婆名下无房无贷 。 准备dyd后最多能有350w资金在手 ， 现在的我这种情况应该不能三成了 ， 好像只能七成了 ， 每个月能承受的按揭是2.5w 。 目前自己有几种考虑 ， 一是沙井打新(光明热度太高 ， 我这种有房的情况想要中签或者拼网速机会实在太渺茫 ， 而且光明都已经五万多六万了 ， 感觉很难搞得动了)， 沙井可能有一线希望 ， 而且我也是比较看好西部的 。 二是大运颐安都会 ， 我自己也感觉龙岗也就这块有点潜力 。 三是宝中或者前海、碧海的一房 ， 因为看了九叔你的观点 ， 也是认可前海宝中那边的潜力还是巨大 ， 由于资金有限 ， 估计也就能搞个二手的一房 。 现在家里有两个小孩 ， 大的上幼儿园小班 ， 所以初中学位问题不是特别迫在眉睫 ， 所以可能会暂时不考虑很好学位 ， 或者可能要牺牲追求龙岗更好的学位的想法 ， 毕竟万科翰林城都要8w了 ， 所以才有上面三种考虑 。 老师是如何分析的呢 ， 有没有更好的推荐？
答：你好 。 宝能悦澜山还有16号线利好 ， 近龙城中路站 。 你爱人的名额特殊操作后可以5成 。 沙井还有机会的 ， 本月跟上个月比 ， 沙井挂牌均价上涨了3.6个点；龙岗由于在豪宅线下 ， 总价低 ， 已经有一定的补涨 。 前海宝中碧海 ， 西部热点板块 ， 价格还是很坚挺的 ， 碧海还有补涨空间 。 正所谓站岗也要站到西部 ， 规划利好+刚需 ， 即便跌也跌不了多少 。 万科翰林城有深中溢价 ， 自然也高 。 如果是7成 ， 能买500左右的房子 ， 具体参考内部分享 。
问：现在深圳龙岗木棉湾地铁口学位房 ， 10年二手房 ， 环境还好 ， 街道办旁边之前加高杠杆 ， 有些撑不住 ， 但看到附近布吉文体中心在动工 ， 学校初中部在建 ， 现在低价卖了 ， 很难再上车 ， 可是……觉得有什么建议 ， 看要不要卖了？有什么建议吗？
答：恕我直言 ， 我从没听过木棉湾有学位房的概念 。 是自住吗?自住能撑一撑就不要卖了 ， 不卖不是因为你认为的利好会让房价涨 ， 而是卖了你住哪里 ， 布吉已经很便宜了 ， 卖了再去哪里重新上车?
即使不是自住 ， 这个阶段也没必要折腾了 ， 轮动后期 ， 除非资金在手 ， 否则 ， 一动不如一静 。
问：九叔你好 ， 首房首贷 工作：在宝安福永 家庭：两个小孩 ， 一年级 ， 3年级 。需求：能兼顾 。 学位和自住， 600以内 ，是去新安老城区找 ， 还是去买沙井福永西乡一手楼 ， 请给些意见 ， 沙井没什么好学校 ， 还是买个2房的都市翠海 ， 灵芝新村 ， 谢谢
答：你好 ， 考虑学位 ， 建议多关注新安 翻身 。都市翠海华苑 ， 2004年建造 ， 靠近灵芝地铁口 ， 一点也没都市的感觉 ， 独栋楼 ， 靠马路 ， 楼下是医院 ， 户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房 。灵芝新村是多层楼梯房 ， 这个学区范围内最大的楼盘 ， 93栋 ， 1983年左右 ， 共2700多户 ， 户型69-90平两房三房 。对于这类老破小学区房只能单考虑总价了 ， 不能看单价 。这2个盘对比 ， 更倾向入手都市翠海 。站在现在看 ， 现在的每一套学区房都贵 。 站在未来看 ， 现在的每一套学区房都是笋盘 。 一直如此 。沙井的新盘 ， 海岸城可以关注下 。
问：九叔您好！ 我们在景田片区有一套房子（06年买的二手楼梯房 ， 80来平 ， 在夫妻两人名下 ， 带初中学位） ， 目前可以筹措到500万资金 ， 家庭年收入80～90万 ， 两人均已过40岁 ， 深户 ， 上班在福保；只有一个女儿 ， 今年秋季上初一 。现打算另外购买一套房子 ， 兼顾投资加自住 。 最近 ， 看了龙岗新生片区的君胜熙珑山和今日香沙御景园 ， 120多平的（现有的房子 ， 又是二手房 ， 新房就想大一点） 。 但是 ， 小孩上高中之前 ， 应该基本是空置 ， 不会住过去；今后住过去 ， 等5年后地铁通了上班单趟估计要1.5小时 ， 也担心后期不好出手 ， 因此犹豫不决 。请老师分析下 ， 这里是否有价值 。 若不适宜 ， 麻烦给一些建议楼盘 ， 谢谢！ 另外 ， 您觉得我们这种情况 ， 是适合在关内投资小户 ， 还是在关外买大一点的房子？如果投资关内小户 ， 哪里比较合适？

稿源：(九叔谈房)

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