“三道红线”的新规 ， 对中小房企来讲有些残酷 。 尤其是近几年准备模仿房企大佬改走高周转路线的 ， 喊口号要在三年内冲几千亿的中小房企 ， 基本上是要凉凉了 。 新规之下 ， 试错的成本被提到很高 ， 中小房企必须拥有足够的现金和融资额度支撑 ， 才可以在土地市场占一席之地 。 但只要拿错了一块地 ， 开发销售与预期偏差大 ， 就意味着系统风险的崩塌 ， 毕竟现在无法像以前一样通过短期的高成本融资度过难关 。 而另一些要重点关注的房企 ， 莫过于连踩三条红线的高危民营房企 。 根据2020年的中报数据 ， 我们可以很直观的看到有5家房企进入了红色档 。
这几家房企中 ， 像绿地这样有强大背景支撑的国企 ， 脱离红色档对其来说并不难 。 对比像融创这样回款强 ， 营销强 ， 现金流强的房企来说 ， 高负债率也是可以接受的 。 而像富力这样本身就存在大问题的民营房企 ， 接下来的日子怕是会过得很艰苦 。 富力地产的负债率常年位于前列 ， 连踩三条红线后 ， 面临被官方限制有息负债规模增长的局面 。 即使富力从去年开始猛降负债 ， 但中短期偿债压力巨大 ， 现金持续吃紧 ， 截至今年上半年 ， 富力的短期借款达到748.03亿元 ， 现金短债比为0.24 ， 创历史新低 ， 其手中的现金已经不足以偿付短债 。 曾经有“华南五虎之一”美誉的富力地产 ， 离“落入平阳”仅一步之遥 。 富力本想靠着“借新还旧”渡过难关 ， 可资本市场并不想再为其买账 。 机构评级的连续下调 ， 正是资本信心滑落的一个集中表现 。 今年5月 ， 穆迪将富力的评级由“Ba3”降至“B1” ， 展望从“观察”名单变为“负面” 。 穆迪对富力的经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧 ， 负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高 。 祸不单行 。 在8月31日 ， 富力半年报披露后 ， 国际信贷评级机构惠誉也将富力地产评级展望从“稳定”下调至“负面” ， 并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+” 。 标普则对富力子公司富力地产有限公司的长期发行人信用评级下调 。 而把富力推入如此境地的矛头直指2017年的那场世纪交易 。 当年 ， 富力斥资199亿元从万达手中接盘77家酒店 ， 这笔数字接近富力当年全年净利润总额 。 谁料想今年突发的疫情让酒店成为烫手山芋 ， 持有越多亏损越大 。 截至今年6月30日 ， 富力酒店运营录得9.36亿元亏损 。 不考虑自身实际情况 ， 盲目下注的富力 ， 一直到今天仍在为当年的鲁莽行为擦屁股 。 又恰逢“三道红线”的推行 ， 不知是加速了富力的落败 ， 还是会把它逼到绝境触底反弹 。 不过 ， 今年的富力可能连当年万达低价卖产的机会都没有了 ， 触底反弹也许只是个梦想 。 纵观地产圈 ， 像富力这样资金承压高且竞争力弱的房企不算少数 。 在三道红线的高压下 ， 今年下半年将迎来还债高峰期 ， “富力们”面临着销售去化回款难、融资收紧和还债高峰期三大挑战 ， 而这三者一旦扭在一起 ， 这些高负债房企的风险会顷刻爆发 。 不过 ， 即便是全部符合标准的绿色档房企 ， 按照新规 ， 未来每年最多也只能加15%的杠杆 ， 而过去开发商一年多加50-100%都是标准动作 ， 所以之后大部分开发商的基础操作应该是：1. 不抢地王 ， 特别是一二线城市的地王；2. 不大规模屯地；3. 加速手中项目的出清 。 这波明显打击高杠杆房企的“三道红线”新规也让行业意识到 ， 囤地模式背后的“加杠杆、赌增值”的金融行为已出局 ， 真正具备造血能力的“经营行为”房企才是未来10年地产的领头军 。
从传言到正式宣布推行 ， “三道红线”出台的原因也一直众说纷纭 。 其实 ， 它出台的核心原因在于上半年土拍市场过热 ， 尤其是一、二线城市拿地太疯狂 ， 溢价率不断上涨 ， 比如上海土地溢价率都超过了20% 。 拿地自然得靠资金去驱动 ， 在大家纷纷加大杠杆的背景下 ， 房企给金融系统输出了大量的风险 ， 同时还挤占了其他行业的资金 ， 形成了虹吸效应 。 这是高层不愿意看到的局面 ， 所以高层推行“三道红线”这条新规的意图很明显 ， 就是要打掉房企“高负债、高杠杆 ， 高周转”的三高预期 ， 终结房地产杀人不见血的野蛮发展 。 监管部门直接控制开发企业的有息负债增速 ， 房企拿地资金收缩 ， 自然就遏制了土地市场过热与房价快速上涨 。 而“三道红线”的推行 ， 也必然会引发资金的链式效应 。 最终 ， 一些房企难从外部进行回血 ， 又没办法自身造血时 ， 就会让渡一些项目股权 ， 甚至变卖一些项目 ， 更严峻者会加速房地产的项目并购乃至企业并购 。 未来地产圈的趋势已很明显 ， 就是将不断整合 ， 但不仅仅是纯粹的大鱼吃小鱼 ， 这一波“三道红线”体现出的资金差异能力 ， 表现出的倒逼市场分化 ， 也不排除会引发大鱼吃大鱼的可能 。 地产这片大海里 ， 未来究竟是水大鱼大 ， 还是唯有大鱼 ， 我们拭目以待！

稿源：(無房)

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标题：無房|無房 | “三道红线”下，哪些房企的日子最难熬？( 二 )