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目前地产圈关注度最高的话题 ， 莫过于“三道红线” 。 “三道红线”这条新规现已是板上钉钉 。 据经济参考报报道 ， 近日 ， 银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街 ， 将于2021年1月1日起全行业全面推行 。
从八月中旬传出令房企提心吊胆的相关传言 ， 到八月底的央行正式发文 ， 再到高层约谈重点房企 。 原本是在地产圈流传的小道消息 ， 竟一步步走向现实 ， 让很多房企不得不进入紧急战斗状态 。 同时 ， 这一重磅消息也宣告着 ， 房企野蛮发展的时代就此终结 ， 往后唯有通过精耕细作 ， 才能赚取到适当的行业利润 。
严格意义上来说 ， 这是监管部门第一次明确了房企举债的标准 。 以往收紧房企融资的政策 ， 大部分都是较模糊化的 ， 或多或少让房企有漏洞可钻 。 但是这三道明确的红线标准 ， 堪称加强版的“房住不炒” ， 一招釜底抽薪打的房企措手不及 。
具体的“三道红线”为：红线1：房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比例小于1倍 。除此之外 ， 拿地销售比是否过高、经营性现金流的情况这两方面 ， 也将作为监管机构考察的重要指标 。 同时 ， 根据三项指标的踩线情况 ， 相关部门直接给出了相关的管控范围和目标 ， 将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行管理：
三项指标全部踩线 ， 即处于红色档 ， 有息负债不得增加；两项指标踩线 ， 即处于橙色档 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；一项指标踩线 ， 即处于黄色档 ， 有息负债规模年增速可放宽至10%；全部指标符合监管层要求 ， 即处于绿色档 ， 则有息负债规模年增速可放宽至15% 。【無房|無房 | “三道红线”下，哪些房企的日子最难熬？】这三条红线的紧要程度 ， 也从一到三 ， 从轻到重依次排列 。 先来看第一条红线：房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70% 。 由于房企合同负债占总负债比重通常较大 ， 所以剔除预收款项后 ， 更能反映房企目前实际负债水平 。 当下多数房企存在着剔除预收款后 ， 资产负债率过高的现象 。 说明这些房企的合同负债、预收账款等与销售相关的经营性负债占总负债比例较低 ， 而有息负债占比过高 ， 突显了房企存货周转偏慢、债务负担较重等问题 。 不过要注意的是 ， 这个指标要综合持盘量、销售情况来看 。 指标超70%的房企如果销额在TOP10就说明还有大量资金没到位 ， 踩中这条红线对这些房企来说不会有太大的问题 。 而其他踩线房企若想在未来降低这一指标 ， 就需要增强销售力度 ， 加快存货周转速度 ， 扩大预收款项规模 ， 与此同时 ， 必须摒弃“捂盘惜售”的行为 。 接着来看第二条红线：净负债率大于100% 。 这一项指标可以反映出企业权益资金对偿债的保障程度 。 房企想要这条指标下降的关键在于有息负债的压降或权益端规模的扩张 。 首先 ， 房企得改善自身现金流才能使有息负债下降 ， 才能使偿债规模超过新增规模 。 但对于长期依赖杠杆经营的房企而言 ， 想在短期内化解债务 ， 难度比较高 。 因此现阶段 ， 房企对债务可能更偏向于存量管理 。 其次 ， 由于扩大非控制性股东权益的难度较低 ， 房企或更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率 ， 这意味着房企联营、合营的事件可能增多 。 在这条红线的施压下 ， “明股实债”的风险有上升的趋势 。 最后来看第三条红线 ， 也是最重要的短期债务标准 。 剔除预收款项的资产负债率和现金短债比都是衡量偿债能力的传统指标 ， 本质上都与经营效率挂钩 。 但现金短债比是进一步强调资金回收的效率 ， 要求房企压缩回款周期 ， 保证经营性现金流的充裕 ， 而不是依靠债务资金维持表面流动性的稳定 。 短期债务的成本往往是很高的 ， 目前大部分开发商的长期债务成本都处于5-10%之间 ， 但短期债务有些会超过15%、甚至会超过20% ， 说它是高利贷也不过分 。 因此 ， 若短期内房企销量不可观 ， 资金或将产生流动性危机 。 地产史上 ， 因为短期债务危机致使破产或者转卖的房企不在少数 ， 等同于股市里上了杠杆却不巧遇到了股灾 。 其次 ， 现金短债比的标准规定也有助于改善房企的融资结构 ， 可以有效地遏制“短借长还”等行为 。 从以上这些角度看 ， 未来房企对长期债务资金的依赖度可能会提高 。 这“三道红线”的出台 ， 紧紧地捏住了房企融资的命脉 ， 限制了房企未来负债规模的扩张速度 。 不过要强调一点 ， 高层不是不想让房企发展 ， 实质上是不想让房企通过拼命借钱加资金杠杆去实现企业发展 。 因此 ， 前期加杠杆、盲目拿地扩张的房企必然会受到强烈冲击 ， 行业格局也将随着监管的趋严有所调整 。
稿源：(無房)
【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn091191Z062020.html
标题：無房|無房 | “三道红线”下，哪些房企的日子最难熬？
