北京人、父母有房、自己单身；手头100来万闲钱 ， 放理财嫌利息低 ， 买得起的住宅都太远 。

这妹子望京工作 ， 看上了顺义15号线南法信站某商住项目--
“就眼下来看 ， 精装现房 ， 买了就能住 ， 去望京上班也方便 。 ”
“接下来几年 ， 也没压力 。 全款80万买完 ， 还能剩点儿 ， 不用还贷款 。 ”
“过几年结婚的话 ， 租出去呗 ， 20年回本 ， 或者卖掉也行 。 ”
不得不说 ， 这笔账算下来 ， 看起来很像那么回事儿 ， 但却忽略了某些至关重要的点 。
01.
买房无非两点 ， 要么自住 ， 要么投资 。
妹子之所以把目光投向商住 ， 根本原因在于 ， 手头钱不足以买一套住起来舒服的住宅 。
就拿顺义这个项目来说 ， 临铁够方便 ， 现房够放心 ， loft格局够时尚 ， 更别提还有各种活力街区 ， 多彩主题公园了 。

但实际住进去就会发现--

4梯31户塔楼 ， 搬家省出来的通勤时间 ， 全浪费在等电梯上了；

周末想睡个懒觉 ， 结果左边美甲店人来人往 ， 右边民宿半夜12点还有人办理入住；

商水商电 ， 每月交水电费 ， 心都在滴血……
除此之外 ， 妹子完完全全忽略掉的是 ， 作为商住项目 ， 不能落户 ， 不带学位 。
换句话说 ， 这个房子只有纯居住功能 ， 没有任何附加值 。
作为北京土著 ， 妹子现阶段可以不考虑教育问题 ， 但未来出手时 ， 不考虑教育问题的接盘人能有多少？存疑 。
毕竟现阶段 ， 居住的刚需可以通过租房解决 ， 教育的刚需基本只能通过买房解决 。
02.
另一个心动理由 ， 在于商住房相对较高的租售比 。
以其看中的80万一居来看 ， 目前市面整租价格在3千2左右 。
不考虑通货膨胀及房租变动 ， 如果一直自住且不换工作 ， 20年后这妹子得到的是 ， 通勤自由+1套房 。
如果继续住父母家 ， 这套房对外出租 ， 20年后得到的是 ， 76.8万房租收入+1套房 。
这76.8万 ， 也就是妹子所谓的20年回本 。
首先要注意 ， 这里面没有考虑出租空置期 ， 以及房东普遍需要承担的物业费、取暖费等硬性支出 。

其次 ， 这个回报并不算高 。
假设80万存银行 ， 以年利率3个点计算 ， 利滚利 ， 20年后利息能超64万 。
03.
关键是 ， 这里还有一个预设前提 ， 这套房20年后还值80万 ， 也能顺利变现 。
严肃君的担忧是 ， 万一这个前提不成立呢？
该项目2016年首期开盘 ， 当时精装房售价超3万/平 ， 目前毛坯房售价只有2万多；二手房市场挂牌价多也低于原值 。
20年后还能不能卖出80万？存疑 。
就算房子价值保住了 ， 在变现时 ， 其交易税费 ， 相比住宅要高出很多 。
而过高的交易税费 ， 势必会拉低实际到手价 。

更可怕的是 ， 20年后很可能卖不掉 。
目前个人购买商住房 ， 要求十分苛刻 。 需同时满足名下无房 ， 连续5年社保或纳税 ， 并暂停商住贷款 。
尤其是暂停商住贷款一条 ， 意味着必须全款 ， 而目前北京住宅首套首付最低可以做到3.5成 。
100%全款PK35%首付 ， 这极大削弱了商住的价格优势 。
就算商住商住便宜一半 ， 其上车成本与住宅是拉平甚至是还要更高的 。
再加上经过2017年后三年市场教育 ， 绝大多数尤其是首次入场的购房者 ， 都会将筹码放在住宅这边 。
无人接盘 ， 意味着无法流通 ， 这是资产配置中的极大硬伤 。

还要提醒大家的是 ， 不管是住宅和商住 ， 大家拿到的都是有一定年限的使用权 ， 像住宅是70年产权 ， 而商住多为40年或50年 。
产权到期怎么办？

稿源：(中原君说楼市)

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标题：中原君说楼市|为什么一提商住，我就劝你别买