【大摩财经|?雅居乐：地产之外，天空更广】


在规模逼近16万亿之后 ， 房地产行业增长放缓早已是共识 。 为追求稳健平衡发展 ， 有远见的房企在周期波动性强的地产业务之外 ， 早已布局持续经营能力强的多元业务 ， 勾勒出第二增长曲线 。
疫情和经济波动并行的背景下 ， 多元化发展的代表房企雅居乐集团（3383.HK）依然保持稳健增长 ， 核心业绩指标表现亮眼 。 今年上半年 ， 雅居乐实现营收335.27亿元 ， 同比增23.7%；同期毛利润和核心净利润分别为115.2亿元、65.18亿元 ， 分别同比增长了40.2%、35.6%；毛利率同比上升了4.1个百分点至34.4% ， 股东应占核心净利率达到15.8% 。
经历了一度的艰难开局后 ， 雅居乐上半年共实现合约销售额551亿元 ， 至今年8月已累计实现预售额776.7亿元 ， 目标完成率近65% 。 自4月至今已连续五个月同比增长 ， 预期完成1200亿的年度销售目标已无太大悬念 。
最值得关注的是 ， 雅居乐地产主业保持稳健的同时 ， 物业管理、环保、房管、雅城、城市更新等多元业务表现抢眼 。 今年上半年 ， 雅居乐多元化业务收入同比提升3.6个百分点 ， 总体占比增长至12.6% ， “地产为主 ， 多元化业务并行”的运营模式日渐成熟 。
多元化布局成形 地产业务的特点是现金流大 ， 受经济周期波动影响大 ， 同时受限价等因素影响盈利空间存在较大不确定性 。 因此 ， 追求稳健增长的房企需要持续性经营业务的补充和平衡 。
自2016年起 ， 雅居乐就确立了以地产为主的多元化发展模式 ， 并形成了地产、雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新八大产业集团并行运营的格局 。
今年上半年 ， 雅居乐的物业、环保、城市更新等多元化业务贡献营收达到42.17亿 ， 同比增加74% ， 占营收比进一步提升至12.6% ， 较2019年同期增加3.6% 。 与此同时 ， 多元化业务贡献的毛利润同比增加41%至12.31亿元 。
雅居乐的多元化业务布局中 ， 目前为业绩贡献最大的是已上市的物业管理公司雅生活服务（3319.HK） 。 上半年 ， 雅生活收入为人民币40.02亿元 ， 同比增长78.5%；毛利为人民币12.8亿元 ， 同比上升53.8%；净利润为人民币8.7亿元 ， 同比上升53.6%；股东应占核心利润为人民币7.8亿元 ， 同比上升41.1% 。
上半年 ， 雅生活完成收购中民物业60%股权 ， 实现规模的快速增长 ， 在管物业面积及合约物业面积分别达到了3.53亿方及4.91亿方 ， 综合实力跻身行业TOP4 。
雅居乐的环保板块也有不俗表现 。 数据显示 ， 雅居乐的环保业务上半年实现营收7.99亿 ， 同比增69% ， 是物业管理板块之外增速最快的业务 。 截至今年六月末 ， 雅居乐已布局环保项目45个 ， 含33个危险废物处理项目、5个生活垃圾焚烧发电项目、3个综合工业园区项目、4个水务处理项目 。
雅居乐在上半年还正式成立了城市更新集团 。 从2017年开始雅居乐就涉足城市更新业务 ， 不过直到今年6月才正式成立了城市更新集团 ， 并组建了一个近200人的专业团队 。
数据显示 ， 雅居乐城市更新集团已经累计签约13个城市更新项目 ， 预计锁定建筑面积逾700万方 ， 可售货值接近2400亿 ， 其中超过80%在粤港澳大湾区 。 未来三年内 ， 雅居乐希望通过城市更新锁定5000亿规模的土储货值 。
从行业整体来看 ， 城市更新项目收获的土地成本远低于招拍挂 ， 有不少旧改项目毛利率甚至在50%以上 。 因此 ， 雅居乐在城市更新项目上发力为其土储和地产主业带来更多的想象空间 。
今年 ， 雅居乐还大力推动代建业务发展 ， 即雅居乐房管集团 。 目前 ， 雅居乐房管集团已初步完成全国化布局 ， 在粤港澳大湾区、长三角、成渝、中西部、京津冀等重点城市群打造了一批标杆项目 ， 储备货值达到1012亿元 ， 其中今年上半年新签代建项目12个 ， 签约金额达到484亿元 。

稿源：(大摩财经)

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