X博士说房事|“月租1万，转让费30万”合理吗？转让费计算公式来了！( 二 )

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转让费并没有一个完全系统化、流程化的核定方式，完全是转让方的个人行为，转让费的多少都必须遵循转让方的个人意愿来定。作为承租方，我们无法干涉转让费的敲定，但是我们可以从多个方面评判转让费用是否合理，以此进行谈判。
转让费值不值？这里有几个评估标准：
01
店铺硬件设备价值几何？
通过对店铺的实地考察，我们能够大概了解现有店铺设备的数量，以此推算初始采购价格。而从目前的商铺装修情况，我们也能够初步估算商铺的装修资金。由此，可以对于商铺内有形资产的价值与市场价格做到心中有数。
如果这部分资产的价值，在转让方要求的转让费中，占比还不到一半，那么这笔转让费显然是偏高的。
02
店铺地段保值吗？
地段是商铺的灵魂，决定着商铺生意的收益情况，敲定转让费的金额的过程，也是在衡量商业空间的价值，同样，今后如果需要再转让，地段也是影响下一个承租人是否愿意接手的重要因素。

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这里要求承租方对于商铺所在的商圈未来发展进行一个预估，看未来发展趋势是上升还是衰退，这影响着转让费保值的空间有多大。如果是繁华商圈，那么整体发展趋势总体还是向上发展的，未来转让难度也会比较低，转让费的保值空间就会大一些；如果是老商圈或衰退阶段的商圈，保值性就没有那么稳定。

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58妹倾情提醒，这四类商圈的保值性不高，转让风险比较大，不建议接手。如果一定要承租，则可以在洽谈转让费的时候，争取更大的议价空间：

学校老校区：学校是热门商铺选址地，不过在学校争相新建小区的情况下，许多老校区的功能性正在弱化，这些地方的保值性会比较差；

规划中的地铁或道路沿线：地铁建成后对地铁口附近的商家来说是好事情，但是在修建过程中会有一大批店铺会跟着遭殃，会面临修路、围墙等尴尬局面，生意情况必定惨淡。

区域功能弱化的老商圈：黄金发展期过去后，老商圈会面临慢慢过气的场面，高租金、低客流成为压垮店铺经营者的巨石；

面临拆迁的城中村：城市更新的热议话题，拆迁更是备受关注。在谁也不确定什么时候会拆迁的情况下，转让风险会很高。

03
综合衡量租期与租金