格隆汇|新股评级 | 卓越商企服务：大湾区商业物业龙头，腾讯京东顶级资本加持

【格隆汇|新股评级 | 卓越商企服务：大湾区商业物业龙头，腾讯京东顶级资本加持】
今天为大家带来卓越商企服务的新股评级。本评级主要围绕基本盘、实操盘两大维度，针对目标公司各项核心指标进行打分评级，满分为 10 分，各指标单独评分，按“(权重占比*分数)之和”计算，最终结果按照四舍五入得到。
格隆汇新股研究根据已公开数据及独家的内部评级体系，给予卓越商企服务的新股综合评估分数为8.5分（满分为 10 分），如下图：

本文插图
卓越商企服务新股评级详解：
一、行业前景 8分
物业管理具有良好的现金流、经营可持续性强、业绩稳定等特点，市场规模超过万亿，空间很大。卓越商企服务处于物业行业，物业板块是最近几年同时兼顾成长性与确定性（持续性）的行业，也是这两年的大牛板块，并且该行业近期受到资本持续看好，无论是短期还是长期，都有很好的成长逻辑。
二、市场地位 8分
卓越商企服务在细分商务物业、大湾区排名靠前。 2019年，按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收益计，在中国商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。
三、成长潜力 8分
卓越商企服务营业收入提升较快。 2019-2020年进一步提速，复合增速收入高于行业平均水平。由于公司业务扩张，毛利率承压，导致净利润增速放缓，短期落后于行业平均水平。卓越商企服务营业收入近九成来自基本物业管理费，物业管理费收入比重较高，增值服务比重偏低，未来公司增值服务有较大发展空间。
四、公司治理 8.5分
卓越商企服务上市前的股东结构中，控股股东李华持股79.9% ，肖兴萍持股13.1% ，李渊持股7.0% 。大股东股权集中，股权结构稳定。
五、财务质量 8分
财务数据方面，公司表现不错， 2017-2019年营业收入翻倍，年复合增长率39.2% 。净利润方面，从2017年的1.36亿元上涨到了2019年的2.33亿元， 2020年其前五个月净利润达1.53亿元，净利率基本在13%-15%之间，毛利率在25%左右，整体表现非常稳定。
在管面积方面，从2017年的11.4百万平米上涨至了2019年23.5百万平米，年复合增长率43.9% 。整体来说，增速亮眼。截至2020年5月底，公司第三方物业的在管面积占比达到了62.6% ，这个比例2017年的时候仅为34.7% ，说明第三方物业已经成为营收增长的引擎。
六、基石投资者 9.5分
卓越商企服务公司此次引入9名基石投資者，包括腾讯全资附属公司Tencent Mobility、京东全资附属公司Gorgeous Tulips、南方基金管理有限公司、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、GSC Fund 1及Vision Fund 1、璞石资本及铭基基金等，总计认购1.5亿美元股份。其中Tencent Mobility及Gorgeous Tulips分別认购4500万美元及2000万美元。锁定期为6个月。