全国的老破小都要“死”的时候|老破小已死？瞎说全国的老破小都要“死”的时

全国的老破小都要“死”的时候，深圳的老破小还会活着！

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乐有家这两天公布了深圳10月份成交小区榜单。
在二手房成交跌入冰点之际，谁是整个深圳成交排名第一的小区？
或许很多人没想到，这个成交量排名第一的小区位于南油，名叫：
天安工业区住宅（天安公寓）

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这是个什么小区？
大概从位置上看，小区位于南山的南油片区，距离9号线南油站只有300多米，指导价达到7.2万/㎡。看起来还没啥问题。
仔细一深究，发现：
这个小区的建成年代是1992年；
小区的户型全在40㎡以下，在卖的户型全部是37㎡。
在中介平台上，外观是下面这样的.......

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在深圳，由于楼市发展年龄短且早期房屋质量差，楼龄在20年以上的，都已经可以称之为老；
户型在60㎡以下，都能算是小户型；
而天安公寓，老、破、小三个特征全部具备。
所以要我来总结:
天安公寓就是典型的深圳“老破小”小区。
不止于此，在询问了当地的中介之后，我还得到两个信息：
第一，虽然小区的名字叫天安公寓，但小区的房源产权都是住宅，不是公寓也不是小产权；
第二，小区上个月的17套成交过户，全部是通过法拍完成的过户，大家都清楚，调控收紧之后，现在深圳市场上出现了很多法拍房。但因为法拍房可能涉及债务抵押，风险很大，所以购房者通常不轻易碰。
即便如此，这17套有风险的老破小，还是顺利成交过户了。
不是说老破小贷款受限，老破小不好买了吗？
不是说老破小以后只会越来越难卖，买老破小就是傻叉吗？
是的，这些说法都没有错。
但如果把这个论调放在深圳，那说明：你不懂深圳楼市。
其实仔细研究你会发现，老破小的成交，并不仅仅是天安公寓在自嗨。
10月份成交排名前列的小区榜单中，有不少小区都是“老破小”小区。
福田莲花一村， 1995年的小区，挂牌的房子有一半是小户型，上个月成交了3套小户型；
罗湖的旭飞华达园， 2000年的小区，小区的户型全在60㎡以下，上个月成交了4套小户型；
过户量排名第二的爵士大厦，楼龄接近20年，一半挂牌的房子是60㎡以下的户型，上个月就成交了3套小户型，占了整个成交的25% 。
只有一个小区在成交可以说是偶然，好几个小区都在成交，那只能说明：
深圳的老破小，依然在深圳楼市有一席之地。

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没有了学区房优势，为什么深圳人还愿意去买老破小？
首先我们得知道，深圳的楼市，在全国足够特别。
那些只把学区当做深圳老破小唯一价值的人，还是那个评价：
不懂深圳
了解深圳楼市的都知道，深圳人对老破小的忍耐度，出奇地高。
原因很简单：
不是深圳人有多么喜欢老破小，而是深圳人，没得选！
没得选，首先是因为房子少。
看看下面这张令人扎心的图了：

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图源：乐有家
只有7.4%的深圳人拥有商品房；2000多万的常住人口，只有189万商品房。
这就是深圳商品房的竞争状态！这就是深圳商品房的稀缺程度！
那老破小就算再差，蚊子肉也是肉，它毕竟是商品房，和公寓、小产权相比，有着等级上的差别，当下价值和未来出手成功的概率，不可同日而语。
只要有得选，不少深圳人是宁选老破小，也不选小产权和公寓的。
没得选，另一个原因是因为房价高。
谁都想买新房、谁都想买次新、谁都想买大一点的房子，但现实是：
即便现在价格下调了，还是有大把人只能刚刚好摸到小户型。
乐有家的一项数据显示，上半年深圳的二手房成交面积段中：
深圳小于60㎡房子的成交量是二手房成交总量的27%；
而广州小于60㎡房子的成交比例只有10% 。

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图源：乐有家
可见，在深圳的高房价之下，是有不少够购买力被挤压到小面积户型。