世茂集团：隐藏在抛售房产之后的危险文｜翠鸟资本并没有什么空穴

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文｜翠鸟资本
并没有什么空穴来风，你以为的可能就是你以为的。
面临流动性压力的房地产行业，出问题的企业如打地鼠一般，不知道在哪个窟窿里就冒出了。
当高楼遇强风，考验地基是否稳固的时候就到了。
【世茂集团：隐藏在抛售房产之后的危险】围绕在世茂集团的质疑近日来似乎平息了许多，从资本市场的异动再到信托逾期的担忧，虽然世茂集团已不再是风口浪尖，但债务压顶是实实在在的，而公司的操作也是引起外界担忧的一个导火索。
尤其是上海老小区一次性抛售93套房产被发现是世茂所为，让这个地产企业看起来似乎不像“稳坐钓鱼台” 。
回款达不到预期已成定局
上海93套房的消息，着实霸屏了一段时间的朋友圈。
这些房子位于浦东陆家嘴，寸土寸金的地方。

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一开始相传抛售者是一个神秘的房东，在同一个小区一次性抛售了93套房子，套现4.5亿，以市价的八折出售。
一开始大家以为是哪位隐藏富豪，随着事态进一步发展，这批房源的真正持有方浮出水面，是房地产开发商世茂集团下属的苏沪区域公司。
没想到，世茂集团不但甩卖新房，连老房子也甩卖了。
11月8日，世茂集团发布公告，公司10月签约销售金额203.4亿，签约销售面积117.5万平方米，销售均价为1.73万/平方米。 1-10月，公司累计签约销售金额达2418.4亿，同比增长5% ，签约销售均价1.77万/平方米。
面对地产趋势下行，世茂集团下调了销售目标。
此前公司计划的销售目标是3300亿元，要求每个月都要实现约300亿元左右的销售额，但鉴于最近销售额200亿左右，所以今年世茂集团已经改口要实现“2900亿元左右的销售额” 。
世茂集团的管理层称，降价促销策略对世茂集团的销售起到极大作用，若不是采取了多项促销政策，这几个月世茂集团的销售额或许达不到200亿。
世茂集团今年上半年已经开始收缩。其拿地金额占销售金额的13.2% ，较去年同期下降了不少，投资强度也是大幅下行。
截至2021年6月30日，世茂集团的土地储备约为7283万平方米，新增加土地储备301万平方米，拿地金额201亿元。今年上半年，世茂共拿地19宗，增加土地储备301万平方米，土地总价201亿元。
11月10日，标普全球评级宣布将世茂集团的长期发行人信用评级从“BBB-”下调至“BB+” ，并将其高级无抵押票据的长期发行评级从“BB+”降至“BB” 。
展望“负面”反映了标普的观点，即在当下严峻的经营环境中，世茂集团的去杠杆化进程将面临巨大阻力。
受制于地产业的整体疲软，世茂集团2021年10月的合同销售总额同比下降超32% ，前10月销售额仅同比增长5% ，低于2020年同期增长17%的水平。
该公司今年修订后的销售目标约为2900亿元人民币，比标普此前的预期低10%-15% 。此外，世茂集团地产开发业务的盈利能力亦愈发承压，主要原因是土地成本上升，以及高线城市价格上限导致的利润率收缩。
标普认为，该公司可能会通过降价促销来加速销售收入和现金回收，此举将进一步对其利润率造成压力。
手中资金是否足够？
一个显而易见的数据是，世茂集团的负债总额仍在持续攀升。 2020年上半年，世茂集团总负债高达4143亿元， 2021年上半年为4636.33亿元。

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同时，世茂集团盈利能力却在下降。 2021年上半年，世茂股份综合毛利率为38.6%；而2020年综合毛利率为35.35% 。
今年上半年，世茂集团毛利率为28.6% ，股东应占核心业务净利润率为12.5% 。相比2020年，毛利率和核心业务净利润分别为29.3%、13.6% 。
4月，世茂集团获得13.15亿美元的4年期银团贷款，共19家银行参与；9月，世茂集团成功发行7.48亿美元于2027年到期的5.2%绿色优先票据，及3亿美元于2023年到期的3.975％优先票据。
不过，世茂集团日前的一则信托逾期的传闻，让公司当时背负不小压力，短期内股债双杀。
11月5日晚间，世茂集团发布一则澄清公告称，对于近期网传的“世茂与陆家嘴信托谈延期”报道， “本公司谨此澄清，该等报道内容乃不实资料” 。