贝壳三季报，暗藏玄机 2021年第三季度

2021年第三季度，绝对是可以载入中国房地产史册的一个季度。
整个行业下行的速度之快、广度之深，乃至戏剧性之强，都是任何一个季度都无法匹敌的。
首先是全国楼市下行，大部分城市没有等到金九银十，反而是遇冷普跌。
北上广深四个一线城市二手房成交惨淡，即便是国庆期间的北京，成交量不足百套。而在广大三四线城市，房企只能通过打折促销来去化，导致整个新房市场价格普遍下跌。
其次是房企业绩低迷，随着调控深化，融资进一步收紧，资金链紧张成了常态，各种暴雷事件频出，没有几家房企的三季度财报是漂亮的，归母净利润同比减少都在10-20点左右。
整个行业的玩家都像夜路上的行者，都在渴望出现一个方向感极强的领路人，拾起火把，驱散悲观情绪，带“全村人”穿过下行周期的迷雾。
新居住服务商，同时也是房地产中介的核心关键企业——贝壳找房于11月9日披露的三季报，大大超出了市场预期，提振了全行业的士气，同时也暗藏了一些增长玄机。
如何在市场去化承压时找到突围点，以及如何在存量市场中表现超过预期，贝壳的这些韧性之举，值得我们去细究一番。
01
首先看整体数据。
1月至9月，贝壳营业收入达630亿元，同比增长31.7% ，调整后净利润为22.5亿元总GTV达3.12万亿元，同比增长31.2% 。
炸天团最大感觉就是三个字：稳住了！
虽然“下跌”是行业普遍趋势，但贝壳还是有效控制住了下跌幅度。
其中，有两大核心指标就透露了不一样的发展态势。
首先是二手房新房的交易GTV ，虽然双双下跌，但跑赢了整个市场！
财报显示，贝壳三季度存量房交易GTV为3,782亿元，同比下降34.3% ，其中二手房交易GTV同比下降36.8% ，跌幅小于市场水平的41.6% 。
最令人惊喜的是，贝壳三季度实现新房交易GTV4,101亿元，同比下降2.5% ，明显低于市场跌幅的14.1% 。
不仅是新房交易GTV ，相较6月，贝壳9月合作销售新房项目数提升13%之多，新房交易服务的净营收也较去年同期增长了2.5% 。
新房项目数量和营收水平的逆势增长，一方面得益于开发商对渠道依赖度的上升，整体渠道渗透率在第三季度触底反弹。

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另一方面，更能凸显出贝壳的新房销售渠道抗压能力极强。
在新房领域，贝壳手握超5万家门店、50万+经纪人，在品质服务、消费者维护能力、经纪人调动能力三方面俱佳。
底子厚，就是不怕周期。
贝壳还在新房项目准入标准和风控体系上作了进一步的完善措施，以保证整体回款的及时性和健康度，进而促使其能够在行业下行之际稳而不倒。
还有一组数据让人眼前一亮，那就是门店和经纪人数量在不断攀升。
截至2021年9月30日，贝壳连接的门店数量为53946家，较去年同期末增长20.2% ，期内经纪人人数为515486人，较去年同期末增长7.9% 。
受行业不断收紧的“紧箍咒”影响，今年以来，许多城市的中介门店开始收缩，经纪人离职率显著增加，中介行业面临“洗牌”成为不可避免的事。
在艰难周期背景下，贝壳坚持做了一系列经纪人留存举措，第三季度，贝壳已经完成超过3.1万门店的经纪人分岗，覆盖超过30万经纪人，一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6% 。
第三季度，链家北上流失率仅3.9% ，好于2020年同期的4.7% 。
贝壳在团队组织方面一直不忘初心、以人为本、自我更新，始终坚持“对用户好，帮助服务者对用户好” 。
这样一只专注于品质服务的团队，一旦组织起来，下行是难不倒的。
02
除了新房二手房这两大主战场，贝壳的三季报还透露出一个隐秘信号，即家装业务的崛起。
数据显示， 2021年第三季度贝壳新兴及其他业务收入为6.1亿元（约1.0亿美元），其中装修服务收入同比增长高达29.4% 。
贝壳自营业务被窝家装和拟并购的圣都家装均稳步推进。
圣都在1月至9月实现累计合同收入同比增长超过35% ，被窝家装三季度在北京竣工1,127单，环比提升35% 。
很多人会有疑问，新业务营收占比才占3.4% ，值得贝壳去探索吗？
答案是，值得的。

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纵观整个中国房地产行业，毫无疑问在逐步进入存量时代，服务交易只是服务流程的一个环节，中介行业的“蛋糕”未来只会越来越小。