佳兆业，再次走到危机边缘作者|SuMiss来源|地产壹财经在阳

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作者|SuMiss
来源|地产壹财经

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在阳光城遭遇股债双杀的时候，所有人都将焦点转向阳光城即将到来的债务危机。这时却忽略了另一个房企——佳兆业集团（01638.HK）同时也处于两难境地。
10月27日，惠誉评级、标普全球评级集中下调佳兆业美元债相关评级，并且标普还将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面。
隔天，资本市场随即反应。佳兆业股价下跌18% ，创52周以来新低。另外，多只美元债大跌，其中票面利率6.5%、12月7日到期的美元债跌幅也超过9% 。
资本的嗅觉最为敏感，也最为无情。
信用评级是评级对象信贷违约风险的体现，评级越低，风险越高。因而信用评级一下调，会影响市场对评级对象的信心，资本可能从被评级对象处撤出。
从佳兆业的股市、债市下跌趋势便可看出，形势并不乐观。或者说，愈演愈烈。
11月1日，穆迪宣布将佳兆业的企业家族评级从“B2”下调至“Caa1” ，并债券高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa2” ，评级展望“负面” 。
穆迪采用三等九级制，对于‘Aa’至‘Caa’级别，通过增加修正数字1、2、3来表示同类评级中的相对排位。佳兆业目前处于相对低位。
据此，全球三大国际评级机构均已下调佳兆业相关评级，这意味着佳兆业债务问题已经不容忽视。

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高息美元隐患？
近段时间，关于佳兆业各种零碎的消息不少。 P2P暴雷、四折抵押物业公司、组织架构收缩及人事调整...佳兆业存在的问题逐渐暴露，尤其是资金。
9月份，佳兆业受到小康资本P2P暴雷的影响，投资者聚集在其深圳嘉里中心办公区，不明所以，首先引发了众人对于佳兆业的恐慌。
事件当天，佳兆业地产深圳公司紧急发布声明称该情况与其无关。
佳兆业表示，小康资本的实控人将部分投资者款项交给小康置业，小康置业购买了佳兆业的物业，并支付了定金约3750万元，后小康置业未支付购房尾款并同意佳兆业没收了定金。
虽然整体关系不大，但还是不少人以此为话题，剖析佳兆业的资金状况。
这与另一抵押贷款事件同样，间接证明了佳兆业的“缺钱” 。据山高金融10月3日公告，山高金融间接全资附属公司与佳兆业的全资附属公司叶昌投资订立认购协议，同意认购叶昌投资发行的本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约一年，票面利率为每年11.5% 。
而认购协议同日，佳兆业与山高金融还订立一份抵押协议，抵押佳兆业美好67.18%股权。
在市场融资环境艰难的状态下，佳兆业不得已以抵押物业公司股权融资。当时已有资深业内评论道，佳兆业还没有出现违约情况，可能有一些到期的贷款紧急要还，为了避免债务违约，采用股权质押融资。
佳兆业“高负债”的标签由来已久，市场本就对其信心有限。当前市场急剧下行，出现流动性问题的大多都是之前顶着高杠杆发展的房企，比如新力、恒大等。
虽然佳兆业自2017年开始净负债率指标已经实现了八连降，但是市场对其降债疑问过多。数据显示， 2017-2020年，佳兆业净负债率从300%降至96.1% 。
以三道红线的标准，去年底仍为“黄档”的佳兆业，半年时间便实现三项指标全部达标。上半年，净负债率降至93.7% ，现金短债比提升至1.53 ，剔除预收账款后的资产负债率降至69.9% 。
或许是报表美化的作用，比如一直被质疑的“明股实债” 。今年上半年，佳兆业的少数股东权益占比达到54.72%的高水平，而上半年少数股东损益为9866万元，仅占净利润30.87亿元的3.2% 。
少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，隐匿债务状况存在可能性较大。
另外表外负债的部分亦未可得知。 2021年上半年，佳兆业账面对合、联营公司的股权投资分别为181.76亿元、120.51亿元，合计302.27亿元，占总资产9.5%左右，也是处于较高水平。
状况堪忧，于2021年6月30日，佳兆业总借款约为1237.78亿元，其中约250.17亿元须于一年内偿还。
其中，高息美元债是最大的难关。