万科“破产价” 文|巨潮商业评论

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文|巨潮商业评论，作者|谢泽锋，编辑|杨旭然
在房地产的秋风瑟瑟里，中国最负盛名、经营最为稳健的房地产公司之一，被资本市场定下了破产式价格。
10月29日，万科股价低开低走，市净率跌至0.95 ，这是其25年以来首次跌破净资产。
2021年的地产股流年不利，已经与保险、银行并称为“股市三傻“ 。其中尤其以地产板块表现最为惨烈——行业遭遇前所未有的高压式调控，企业暴雷的声音不绝于耳。
年初至今，万科股价与板块一起沉沦，已经跌去了三分之一，市值蒸发了1200亿元。

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万科A股价表现（2021年1月至今）
形成鲜明的对比的是，尽管股价跌跌不休，散户投资者的热度其实并没有降下来。万科A股东户数从年初的39万上升至三季度末的54万。散户们跑步入场，很多人越跌越买，甚至开启定投“万科”的模式。
但投资者不断补仓摊薄成本，股价却越跌越低。三季报公布前后，其股价在低位延续颓势，进一步下跌，明显受到了三季度业绩不良的影响。
行业基本面也对万科不利。当前的房地产面临政策高压，土地政策才开始进行纠偏；而万科前期高价拿地还需时间消化，但“地产+”业务尚不足以扭转公司的估值体系。这时候，万科股价的反转就只能再等等。
01继续煎熬
进入四季度，前期高压式的房产政策有所纠偏，土地供给正在调整，但也仅是“紧中趋缓” 。
万科的三季报依旧不太好，甚至有些让人失望。
第三季度，万科实现营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；归母净利润56.4亿元，同比大降23.3% 。前三季度累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；归母净利润166.9亿元，同比减少16% 。营收还在增长，但利润却同比下滑。
另一家头部房企保利发展在第三季度，实现营收484.88亿，同比增长10.77%；利润32.85亿元，同比增长6.67% 。前三季度，实现营收1384.60亿元同比增长17.86%；归母净利润135.83亿元，同比增长2.88% 。与万科不同的是，保利营收和净利润均实现微增。
由于我国房产买卖大部分为期房交易，营收和利润基本上反映的是2-3年前的销售业绩。因此营收和利润指标相对滞后，而销售额则会反映房企未来的业绩表现。
从这方面来看，万科也不太“给力” ，其第三季度合同销售金额1246.8亿元，共754.7万平方米，同比分别下降27.6%和36.5% 。前三季度，累计实现合同销售面积2946.4万平方米，合同销售金额4791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8% 。
保利前三季度累计实现签约金额4102.32亿元，签约面积2543.73万平方米，分别同比增长11.66%和4.08% 。这样的业绩也谈不上有多出彩，但一增一减，呈现出鲜明的对比。

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土地是房企生产线上的“面粉” 。而面粉和面包的差价，即土地和房产的进/销差价决定了房企的利润空间。自诩“农民”的万科，一直在持续不断的拿地。
2021年前9月，万科花费1656.5亿元，拿地2382.5万平方米，土地均价6953元/平方米。同期，销售均价16262元/平方米，同比上升7.7% 。

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可以看到，公司近两年还在消化2017年的高地价，盈利水平持续承压。 2018年拿地成本虽大幅降低，但销售均价并未同比例上涨，导致毛利率和净利率持续下滑。

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进入四季度，前期高压式的房产政策有所纠偏，土地供给正在调整，但也仅是“紧中趋缓” 。房企盈利水平起码要到明年，才能见底回升，出现企稳的迹象。
此时的万科，仍在煎熬。
02隐藏实力？
万科今年来的营收净利润增速持续下滑，似乎有刻意“示弱”的意思。
一贯优秀的学霸考砸了中考，又考砸了“季考” 。对比来看，当下的万科不复当年的强大。
一方面，是房地产行业已经“变天了”——融资趋紧，政策高压，题太难了甚至是超纲了。作为民营房企，万科交出这样的作业也在情理之中；
但另一方面，万科手握巨量“已售未结算资源” ，通过“合理”的调节利润，不至于让财报过于难看，万科似乎有主动“藏拙”的端倪，这却是在意料之外。