万科“破产价”( 二 ) 文|巨潮商业评论

对于房开商来说，销售额是未来业绩的“蓄水池” 。房产尚未交付时，销售额被归为合同负债和预收账款一栏，而从销售到最终转化为营收和利润，这个周期普遍是2-3年左右。
2017-2018年，受益于棚改货币化改造，二三线房地产市场爆发，地产公司在这一旺季，就拼命往池子里蓄水，而在收成不太好的年份，从池子里取一些，也能保证营收利润的增长。
2020年，万科已售未结资源净增891亿，年末余额6892亿元；今年前三季度，万科已售未结资源达到7732.9亿元，相比去年底增加11% 。
许多房企并未披露已售未结资源，以今年中报的合同负债对比来看，万科是同期恒大的三倍有余，是融创的2倍之多。可以看出，恒大、融创等房企此前通过快速结算销售额， “粉饰”出漂亮的财报。

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手握庞大的“已售未结算资源” ，万科的家底够厚，真正的“家里有矿，心里不慌” 。
营收和利润就像是从“蓄水池”取出来的水，反映的是过往的业绩表现，有时候甚至可以主动“藏拙” 。但万科今年来的营收净利润增速持续下滑，似乎有刻意“示弱”的意思。
03巨轮转向
万科的“地产+”业务深耕多年，但至今还未能抬起万科的估值。
10月28日晚间，万科再次加码“地产+”业务，董事会计划向股东大会申请授权在不超过300亿元的直接债务融资工具。此次募集资金，长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等多元化转型业务是主要方向。
大笔加码非地产业务，显示出万科“转型”的决心。
目前，万科手握1471.1亿元现金，巨轮转向有十足的底气。但另一方面，也被投资者病诟太过保守。
10月22日，万科在上海举办了业务交流会。万科董事会主席郁亮在会上表示，万科在商业、公寓业务方面，已经找到一些模式，养老业务则还在摸索阶段。
当前的资本市场中，第二增长曲线已然成为市场看待地产企业的重要估值标尺。龙湖依靠龙湖天街、龙湖智慧服务等非地产业务的快速增长， PE达到8.66倍，在20家主流房企中位居首位。
万科旗下非开发业务看起来不少，主要包括物业板块的万物云、商业板块的印力品牌、长租公寓领域的万科泊寓，以及物流地产板块的万纬物流。
今年上半年，万科物业服务实现营收103.8亿元，同比增长33.3% 。租赁住宅实现营收13.19亿元，同比增长25.6%；商业开发与运营实现营收36.39亿元，同比增长19%；物流仓储服务实现营收13.4亿元，同比増长64% ，可以看出，其多元业务增速要远高于地产主业。
其中，万物云和万维物流处于业内领先地位。 2020年万物云在管面积57800万平米，位居国内首位；合约规模68000万平米，仅次于碧桂园服务位。万物云2020年总营收182亿元，位居各物企榜首。万纬物流占据行业第二把交椅， 2020年末其市占率升至8% ，仅次于普洛斯。
但从收入结构来看， “地产+”业务占比仍旧较小。

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今年前三季度，万科房地产开发业务贡献营收2370.4亿元，多元化业务贡献营收344亿元，占比约12.7% 。深耕多年，万科的转型业务带来的贡献仍旧不足。
对于万科转型的新业务，万科总裁祝九胜在中期业绩沟通会上，已经表示有很多需要检讨的地方：
“万科当时对完成转型的过程所需要的时间、可能的挑战、所需要建立的能力，严重估计不足，或者是严重低估，今天来复盘、检视，我们当年太过乐观了。 ”
04写在最后
【万科“破产价”】10月22日，郁亮在万科2021业务交流会上，引用了日本大和房建转型成功的例子。