新房“天花板”出现，转介、打折成深圳楼市“标配” 楼市的转身

楼市的转身，往往就在一瞬间。
9月深圳新盘开张还如火如荼， “网红”扎堆，频频“日光” ， 10月接近尾声，除了“超级网红”深业中城“日光” ，不少已经启动转介。
如龙华的鹏瑞颐璟府、中海明德，龙岗中心城的合正方洲，坪山有深中配套燕澜和鸣等，全面进入转介阶段。
甚至连万科大都会、满京华云著、里等西部新盘纷纷加入阵型，不仅开启高佣转介，还喊出了“92折”、“特价房”、“折上折”的口号。
有人说，这是房开商回款难，资金压力山大，急疯了才不得已这么做。
但透过现象看本质，实际上这只是，深圳人买房，用实际行动投票的结果。
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转介成“标配” ，仍有新盘冻资大于首付
下半年，深圳新盘开盘多有“魔幻”现象， “网红”扎堆， “日光”频发。但一片火热的气氛中却有不少新盘卖得“凄凄惨惨戚戚” 。
截至当前，深圳一共23个新盘入市，共11716套住宅，其中9盘日光，剩下14盘，绝大部分都不看积分。

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如今，不少新盘纷纷启动转介，加急促销。
东部坪山、龙岗、盐田、大鹏片区新盘基本已经集中转介，光明、宝安也有部分楼盘加入阵型。
比如坪山高新区的怡瑞达云秀府， “首付76万起，周末到场就可以抽华为mate40E” 。

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龙华的中海明德里， “备案价6.6万，现在只需要6.1万，相当于92折” 。

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龙岗的保利勤诚达誉都， “百万红盘让利，总价351万起” 。

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而西部新盘万科大都会、万科四季都会、满京华云著等都推出折扣优惠，甚至额外返佣。

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如今，深圳新房也面临这样的窘境，说明深圳人买房的情绪已经触底，观望的心态越发坚定。
不过，向来深圳楼市，反常规操作的花样百出。
同行为了卖房，只能八仙过海各显神通的情况下，罗湖的翠园华府反而表现出了满满的自信。
备案住宅299套，户型建面约75-146㎡，均价约8.57万/㎡（精装交付），单价区间约8.26-13.86万/㎡，总价约677万/套起。
昨天（10月26日），据@家在深圳论坛消息， 289套房59批客户，最终只成交了58套。

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不少购房者认为，作为布心的新盘，翠园华府卖得不好，是价格以及楼盘本身品质的问题。
价格方面，没有价格优势，备案均价88800元/㎡，而今年罗湖入市的缙山府均价8.9万/㎡，笋岗中心万象华府均价8.9万/㎡。
品质方面，楼间距小，容积率达到8.14 ，靠近布心路有点吵，周边老小区多，环境不够舒适。
但实际上，真正影响翠园华府开盘成色的因素，资金门槛问题占了很大比例。
因为按照最小面积的户型计算，翠园华府首付3成最低只要203万（677万*0.3），但冻结保证金却需要300万，完全超过了最低的首付金额。
这就意味着，真正想买小户型，但手上只有3成首付的人没法登记冻资，只能等选房结束后，从剩余房源中捡漏。
正常情况下，绝大多数新盘，很少会在意向登记阶段就把门槛提得这么高。
所以，现在深圳的新房，不能再用一种常规的看法去理解。
2
二手房网签，或跌破“1500套”
新房难卖，二手房的量价数据也越发耐人寻味。
自“指导价”以来，二手房成交量走出了“一月低过一月”的颓势。
成交量方面，市场预计会迎来“第七连跌” 。
据深圳住建局数据，截至10月26日， 10月深圳二手住宅网签套数为1312套。
按照这样的成交趋势， 10月二手房网签量，想要突破1500套的机会悬了。而9月深圳二手房网签量为1765套。
量在价先，成交量下探的趋势早在几个月前就有体现，但市场价格需要往后再推迟一两个月才能看得出真正的趋势。
所以，现在才是检验二手房价格的时刻。
价格方面，如果是去年，一些头部的小区连议价的空间很难出现，如今接二连三的出现“接近指导价”甚至低于“指导价”的情况。