金地集团吓坏小股东( 二 ) 今年上半年

金地的快速攻城略地，为其营收带来了很大的增长，但同时也牺牲了利润。
02、未来是否可期？
金地董事长凌克曾就金地的发展策略表示，金地就像一列已经上了轨道的火车，它或会审时调速，但不会偏离其原有轨道。
那么，净利润和毛利率的下滑，是其发展过程中的一个小插曲，还是可能延续？
随着很多知名房企出现爆雷，目前对于房地产企业来说，主旨首先是“活下去” 。
金地在“活下去”方面，需要担忧的似乎并不多。从数据来看，截至2021年上半年，公司扣除预收账款资产负债率为69.44% ，净负债率为69.59% ，现金短债比为1.5 ，三道红线全部达标。

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（金地招商中交·未来花园）
上半年，其债务融资加权平均成本为4.65% ，较2020年的4.74%进一步下降。三季度，公司发行ABS票面利率3.69% ，境外子公司完成发行3年美元债发行利率4.95% ，融资成本处于行业低位。
无论是负债情况还是融资成本，金地都控制得很好，财务情况还算健康。
在保证活下去的基础上，再看金地未来的结算情况。
在房地产公司的财务报表中，合同负债（预收账款）不是传统意义上需要偿还的负债，而是那些已经实现销售、但按照会计准则还不能确认为收入的合同回款，它是未来营收和利润的风向标。
相对之下，我们看到的营收，代表着过去的业绩，是前期商品房预售合同正式履约交付后，在会计层面的收入确认。
也就是说，合同负债到了一定的时间节点，可以转成营收。这个时间节点一般来说就是房屋交付的时候，时间一般控制在3年以内。但开发商还是可以通过提前或者延后交付，来控制营收情况。
例如，如果当年收入不及预期，房企会提前确认一些交付；如果这一年行情很好，房企可能会把其中一些项目拖一拖，到明年再交付。
但总的来说，营收和合同负债是此消彼长的关系，想要营收多，合同负债就会少。所以，要判断一个房企接下来的发展情况，就要综合这两个指标来进行判断。

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将金地的营收和合同负债情况结合来看，其营收、合同负债以及二者之和的走势基本一致，这说明金地没有发生大幅度将在建项目转化成营收的情况。
从“营收+合同负债”的增速来看，其增速整体相对现有营收更快，这说明金地后期的营收增长会很好。
金地在前期囤下的土地，足以支撑其营收提升。特别是在当前的情况下，国家对于标杆房企每年的投资额也做出了一定的限制，要求拿地金额不超过年销售额的40% ，这或许能成为金地弯道超车的机会。
那么，问题就在于，金地毛利率能否实现回升？这就关系到成本中最大的部分——拿地成本控制方面。
从财报中可以看到，金地拿地成本从2019年开始已经有所改善。 2019年，金地的拿地价格回落到每平方米7109.0元， 2020年为8147.3元。根据国盛证券研报显示， 2021年1-6月，其拿地均价为7394.6元，相当于当期平均售价34.2% ，处于行业低位。
从三季报的数据来看，金地的毛利情况出现了小幅改善，销售毛利率为18.13% ，较中报回升0.77个百分点。
低廉的融资成本、充足的资金再加上价格合适的土地，金地集团的未来并不算悲观。
03、无法回避的险资
在金地的一位员工看来，金地内部，大家更倾向于按部就班地做自己的事，稳扎稳打。金地是那个在马拉松里按照自己的节奏来，跑到最后的人。

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但众所周知，金地是一家被保险资金控制的企业。所以，即便自己规划得再好，可能还是会受到外界影响。
金地和险资大股东的渊源，还要从公司刚开始发展的时候说起。
金地集团的前身，是深圳市上步区工业村建设服务公司，成立于1988年。此后经过十多年发展， 2001年金地成功上市， 2006年已经完成了在全国的布局。
【金地集团吓坏小股东】但在金地发展过程中，因为股权分散，原大股东福田投资实力有限，金地被险资盯上。