金地集团吓坏小股东今年上半年

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今年上半年，在克而瑞发布的房企全口径销售金额排行榜中，多了一家久违的企业——金地集团。它以全口径销售额1628.3亿元、同比上升60.22%的成绩，排在第十名。
顶着“招保万金”金字招牌的金地，多年一直背负着“稳健”和“保守”标签，与头部房企的差距越来越大。在2017年做了一番调整之后，金地开始向“规模化”进军，终于在今年上半年成功回到前十。
但是，市场对这样的变化似乎并不买单，在半年报发布之后，金地集团遭遇了大股东的接连减持，小股东也纷纷出逃。
金地好不容易甩掉标签变成“黑马” ，却发现“黑马”这个词如今在房地产行业似乎不再流行，现在更流行的是——“稳健” 。
01、重回前十的代价
此次金地集团销售额重回前十，回得并不轻松，是以牺牲利润作为代价的。
半年报显示，今年上半年，金地集团实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比大幅下降38.79% 。
毛利率曾经是金地引以为豪的数据。自2016年开始，金地的毛利率一直维持在30%左右的水平。但其今年上半年17.36%的销售毛利率，较去年同期下降了19.61% ，还远低于行业平均水平。
10月18日发布的三季报中，数据虽然有所改善，但前三季度归母净利润还是同比下降33.72% 。销售毛利率为18.13% ，较中报略有改善，但相比去年同期仍有很大差距。

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金地集团上一次净利润下滑得如此严重，还是在2014年。
与2014年一样，此次金地净利润下滑，首要原因是不景气的房地产市场。从2020年开始，政府进一步加强了对于房地产的调控，先是“三道红线” ，然后2021年初又对银行给房企贷款设定两条红线限制，之后还扩展到对企业商票、房企投资额度的限制。
政策严格控制之下，整个房地产行业都在节衣缩食过冬，谁也不提扩张了。所以， “黑马型”房企也不被推崇了，替之以“稳健型”房企。
就销售毛利率而言，不仅金地在下滑，老牌稳健型企业代表“招保万金”均是如此。

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但相对而言，金地的毛利率滑落幅度要更加严重，这与其在2017年做的一些决定有关。
2017年年初，金地喊出了“用3年时间冲击年销售额2000亿元目标”的口号。虽然金地董事长凌克在之后又表示， “我们从来没有把规模作为第一要素，而是始终坚持规模和效益平衡，我们不希望在哪个方面过于激进” ，但从后来的拿地规模上来看，金地的确在“上规模”方面有想法。
2015年，金地的土地权益投资金额为113亿， 2016年为168亿。但到2017年，金地投资猛增到473亿， 2018年为404亿， 2019年为558亿元， 2020年为697亿。
总体来看，金地的土地权益投资额占营收的比例非常高，有时甚至会超过当年的营收。

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根据中指以及克而瑞排行，从2016年到2020年，金地的销售排名分别为15名、12名、14名、14名和12名；相比之下，其拿地金额的排名呈上升趋势，从2016到2020年排名分别为15名、13名、13名、9名和12名。
特别是在2019年时，在其他企业暂缓拿地的情况下，金地高价拿了不少地。根据计算， 2019年，其拿地均价达到了每平方米9328.4元的历史高价。

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对于房地产企业来说，影响项目利润的最大成本就是地价。金地在2018年、2019年拿的高价地，在今年开始逐渐完工、交付，进入集中结算期。所以也就不难理解，为什么金地毛利率突然跌落。

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在今年上半年的业绩会上，金地高级副总裁兼财务负责人韦传军就毛利率下降进行解释，称主要与本期结转结构有关，位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转，占房地产开发结转收入的比例超过50% ，这些项目的结转毛利率仅为8.7% 。
比如，杭州在今年上半年结算的项目杭州香岸华庭，是在2017年之后拿的地；合肥项目合肥金地自在城，是在2018年拿的地，都是高地价的那几年。