来源：视觉中国文/ 钟黛编辑/ 江一苇一众房企深陷困局的气氛中|负债万亿，绿地失守来源：视觉中国

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文/钟黛编辑/江一苇
一众房企深陷困局的气氛中，绿地的日子更难过了。
10月18日，穆迪将绿地控股的企业家族评级由Ba1下调至Ba2 ，认为融资条件趋紧和大量债务到期的背景下，流动性预计将在未来6-12个月内受到削弱。
5天前，标普也下调绿地的信用评级至“B+” ，展望为“负面” ，理由是其融资不畅、经营环境变差。

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标普指出，由于销售和现金回收疲软，绿地控股的现金可能在未来12个月内逐步枯竭。
克尔瑞的数据显示， 9月，绿地控股销售额同比大降55.5% ，在百强房企中降幅居前，仅次于中国恒大（降幅93.5%）、大悦城（降幅69.6%）。销售回款下滑，让绿地的资金链日益承压。
负债万亿的绿地，这回能否扛过去？
销售下滑
今年楼市的“金九”行情并未如期到来。
9月份，一线城市新房成交面积全线回落，同比下降36% ， 24个二、三线城市新房成交面积持续走低，同比跌幅扩至23% 。

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中原地产首席分析师张大伟向《21CBR》采访人员指出，楼市速冻的原因在于房贷全面收紧，三季度房贷同比减少6000亿，房贷利率没有下调的迹象。在其调研的34个城市中，截至10月10日，仅有2城的首套房贷利率有所下降。
根据克而瑞的数据， 9月份绿地控股销售额为215亿元，同比大降55.5% 。在大本营上海，绿地的销售金额仅有4.49亿元，而去年同期为9.17亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《21CBR》采访人员表示，绿地销售下滑明显，一是因为行业销售整体承压，二是受制于自身推盘和营销的节奏。
房地产下行时期，绿地的商办项目去化压力尤其大。
“绿地的商业用地比例太高了，现在公寓市场下滑得厉害。 ”一位房企投拓人士对《21CBR》采访人员表示。
据他透露，相比其他房企，绿地拿地时会接受更高的商住比例。比如，其所在机构拍地时只能接受3：7的商住比例，绿地可以接受4：6甚至是5：5 。
“拿地开发后，先卖住宅产品，住宅好卖，销售回款快。而绿地在一些城市，基本只剩下商业项目、车位等，很难卖。 ”

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标普认为，由于对开发商财务状况担忧加重、房贷申请仍然较难，未来12-18个月消费者购房热情将持续趋冷。
据其预估，绿地集团的合同销售额将从2020年的3580亿元，下降至2021年的3000亿-3200亿元， 2022年进一步下降至2700亿-2900亿元；销售去化率将从60%下降至50%-55% 。
融资不畅
销售不力，让绿地的资金压力更大了。
绿地以“产业勾地”起家，投资了大量特色小镇、产业新城、超高层地标集群、地铁建设，非住宅项目沉淀资金量大，债务规模随之攀高。近年来，绿地大力发展的基建、贸易港等多元化业务，也需要资金投入。
截至今年年中，绿地控股的总负债高达1.23万亿元。按“三道红线”的监管要求，其剔除预收款后的资产负债率为82.8% ，净负债率为120% ，现金短债比为1.34 ，脚踩两道红线。

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“不论是银行、债券还是信托，当下房企各融资渠道均遇冷。 ”一位房企财务人士对《21CBR》采访人员表示，抓销售回款是各家为数不多的回笼资金的方式，绿地也不例外。
自1月份发行一笔26亿公司债之后，绿地在公开市场的发债已经停滞。 9月24日，绿地控股以自有资金兑付了9月26日到期的5.8亿美元债。
在绿地12只存续美元债中，有三只分别将于2022年的3月、4月、6月到期，有一只将于明年12月份到期。市场担忧，集中兑付，将对绿地的现金流形成考验。
从10月4日开始，绿地的多只美元债持续下挫，不断刷新自发行以来最大跌幅。目前绿地2022年4月到期的美元债跌幅最大，收益率已突破100% 。
穆迪预期，在未来12-18个月内，中国房地产和建筑市场的疲软、在岸融资渠道的紧缩和离岸债务资本市场的动荡，将削弱绿地集团的信用质量，以及发行新债以满足运营和再融资需求的能力。

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