金融街：卖资产以降负债、添利润 “橙档”金融街如何应对营收毛利率双降近日

近日，金融街以转让价格15.75亿元转让子公司北京德胜投资有限责任公司（以下简称“德胜公司”）100%股权及债权给凯龙公司，这是公司在不到一年时间里第二次出售子公司。
上半年公司有息负债下降近44亿元，净负债率由172.41%降至163.74% ，但距离达到监管要求仍相距较远。公司出售资产为偿还负债提供了较大的现金支持，上半年公司处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为35.15亿元，同比增加逾9倍，
上半年公司营业收入同比下降6.71%；扣非归母净利润同比下降46.67%；新开工面积同比下降79.5% 。营收、毛利率双降，新开工面积锐减，在降负债的道路上，金融街还要继续卖资产吗？
年初以来两次出售子公司
金融街是一家以商务地产开发运营为主业的国有控股公司，以京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游的中心城市为主，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城，以及服务通州副中心和雄安新区的国家战略。
2021年9月27日，公司发布挂牌出售德胜公司股权和债权的进展公告，公司转让德胜公司100%股权及债权给凯龙公司，转让价格为15.75亿元。
图1：金融街出售德胜公司股权和债权进展公告截图
德胜公司为金融街的全资子公司，主要业务为出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业。 2020年度德胜公司实现营业收入约6244万元；实现净利润约5664万元。 2021年1月，经公司第九届董事会第九次会议审议通过，同意将德胜公司100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售。
这是公司在不到一年时间里第二次出售子公司。今年1月份，公司和另一股东北京万科企业有限公司将金丰万晟置业有限公司100%股权及相应债权转让予中国平安人寿保险股份有限公司，交易价格为37.09亿元。
【金融街：卖资产以降负债、添利润 “橙档”金融街如何应对营收毛利率双降】金丰万晟为金融街控股子公司，金融街和北京万科各占其50%股权。 2020年度，金丰万晟实现营业收入1.76亿元；净利润亏损约5.95亿元。
"“三道红线”为“橙档”频繁出售子公司或为降负债
2020年8月，住房城乡建设部在重点房地产企业座谈会中明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，每一档均限制了有息负债的增速。
截至2021年6月30日，金融街剔除预收款后的资产负债率为73.31% ，净负债率为163.74% ，现金短债比为1.13倍， “三线”中有“两线”超出阈值，属于“橙档” ，即公司有息负债规模年增速不得超过5% 。
频繁出售子公司或为降负债。 2021年上半年，公司取得借款收到的现金仅80.41亿元，而偿还债务支付的现金为125.64亿元，筹资活动现金净流出65.62亿元，是公司20年以来同期最大的一次筹资活动现金流净流出。公司出售子公司为偿还负债提供了较大的现金支持，上半年公司处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为35.15亿元，较上年同期增加逾9倍。

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图2：2016H1至2021H1金融街筹资活动产生的现金流量净额
此外，公司在出售子公司金丰万晟的公告中提到：通过出售金丰万晟来处置位于非核心区域的丰科中心，预计有息负债将减少14.95亿元。
金融街降负债取得一定成效。 2020年底至2021年上半年末，公司有息负债下降近44亿元；剔除预收款后的资产负债率由74.38%降至73.31%；净负债率由172.41%降至163.74% ，净负债率下降明显。此次公司出售子公司“德胜公司”回笼资金后，资本结构或有新的优化。

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图3：2018H1至2021H1金融街有息负债
营收、毛利率双降出售子公司添利润
在公司降负债之时，经营端出现较大问题。 2021年上半年，金融街实现营业收入54.73亿元，同比下降6.71% ，同期已经连续两年负增长；实现归母净利润6.04亿元，同比增长140.39% 。

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图4：2018H1至2021H1金融街营业收入及扣非归母净利润
公司营业收入下降的同时，毛利率也下滑到近四年来同期新低。截至2021年上半年末，公司毛利率为32.44% ，同比下滑逾10个百分点。其中在公司营收中占比最大的房产开发业务的毛利率下降最多，较上年同期下降12.4个百分点。