专题 | 2021年上半年房企盈利能力报告 ??低于营收增速且处在历年来的

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低于营收增速且处在历年来的较低水平。这主要是因为前期高地价项目和资本化利息步入结算，推高营业成本、企业整体利润空间继续承压。上半年，行业整体的利润率指标已降至2015年以来的历史最低水平，近半数典型房企毛利率、归母净利率双降。
总体而言，毛利率下降已是行业趋势，短期内行业整体盈利水平仍面临较大的下行压力。但随着17、18年的高价地逐步去化完毕、土地市场价格预期趋稳，长期来看行业利润率水平在触底之后或将略有回升。未来，企业“稳利润”需从运营管理及产品品质入手，审慎理性拿地、优选项目，提高经营质量及运营管理效率，同时加强产品打造、提升产品品质和产品适销性，挖掘利润空间、不断强化自身的核心竞争力。
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利润增速维持低位
盈利水平下行成行业趋势
1、上半年营收增速同比回升，但利润增速维持低位
在“房住不炒”、行业降杠杆的政策主基调下，近年来针对房地产行业的监管不断收紧，房企整体销售规模增速明显放缓。同时，市场下行叠加前期部分高地价项目进入结算，行业利润空间受到持续挤压，企业利润规模增速也呈下行趋势。
具体来看， 2021年上半年行业80家典型上市房企1整体实现营收收入26839亿元、营业成本21039亿元，营收和营业成本的增速中位值分别为30.9%和40.9% 。虽然从数值上看，营收增幅较去年同期有明显回升且处在历年较高水平，但这主要是因为2020年上半年受疫情影响，项目竣工及交付结转普遍延迟、收入无法如期确认、上半年整体结算基数较低。
【专题 | 2021年上半年房企盈利能力报告】而同时，由于房企利润空间持续受到挤压，自2019年以来行业营业成本增速均高于同期的营收增速， 2021年上半年高出近10个百分点。在营收和营业成本增速不匹配的挤压下，行业利润增速自2019年出现拐点并表现出下行趋势。 2021年上半年，行业80家典型上市房企毛利润、净利润、归母净利润的增速中位值分别为12.5%、10.6%和6.0% ，利润增速明显低于营收增速且处在历年来的较低水平。

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2、近半数典型房企毛利率、归母净利率双降，盈利指标探底
从利润率指标来看，近年来行业整体盈利能力面临较大的下行压力。 2021年上半年，行业80家典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下行趋势，且降幅较2020年有进一步扩大。其中，毛利率指标降幅最大， 2021年上半年毛利率中位数同比降低1.6个百分点至21.7% 。净利率和归母净利率的中位数也分别降低0.6和1.7个百分点至9.3%和6.5% 。与历年相比，行业整体的利润率指标均已降至2015年以来的历史最低水平。

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当前，针对房企投、融两端的调控力度不断加强，叠加行业下行的预期，企业利润空间和盈利水平持续受到挤压。具体来看， 2021年上半年在行业80家典型上市房企中，多数企业的利润率水平呈不同程度的下行。毛利率、归母净利率下行的房企分别达到58家和49家，毛利率和归母净利率双降的房企占到近半数。其中，如金地在杭州、天津、合肥等低毛利地区的项目在期内集中结转，影响了整体的毛利率水平，上半年房地产业务结算毛利率明显下滑。

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3、未来提高经营水平和产品品质是“稳利润”的关键
总体而言，近年来行业利润增速不断放缓、企业盈利空间受到挤压、多数行业典型上市房企利润率水平显著下降主要有以下几大原因：一方面，不少房企2017、2018年获取的高地价项目进入结算期，在市场整体下行、部分城市限价趋紧的背景下，这部分高地货比项目的结算利润率水平处在行业较低水平。另一方面， 2020年以来在疫情的影响下，行业整体的项目开工、竣工及交付结算进度普遍延缓，部分房企通过打折促销、“以价换量”来保证业绩规模，进一步加剧了增收不增利的现象。此外，多数房企为优化当期利润指标对项目进行利息资本化处理，目前随着这部分项目进入竣工结算，融资利息计入营业成本对结算利润的滞后性影响开始显现。