前言：过去20年是我国房地产行业繁荣发展的时期|又一城市出现房价大幅回调，房价下跌近40%，炒房客：当初太冲动前言：

前言：
过去20年是我国房地产行业繁荣发展的时期，在这一阶段，很多城市的房价也上涨到了很高的水平，不仅大城市的房价很高，就连一些小城市的房价也上涨到很高的水平，目前很多小城市的房价都超过七八千元，甚至有些小城市的房价突破万元。
在笔者看来，部分城市的房价并非正常的状态，而是由于过去几年楼市过热或者大量炒房客炒作导致房价非理性上涨，也可以说这类城市的房价处于虚高的状态。最近几年，随着楼市调控的不断收紧，房地产行业开始逐渐回归理性，整体房价也开始稳定下来。

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不过对于一些房价虚高的城市来说，随着房地产行业逐渐回归理性，炒房客逐步退出楼市，这类城市的房价也会出现大幅回调。最近几年我们看过不少房价回调的案例，比如环京一带的城市房价，基本上都出现了大幅回调，燕郊的房价总最高点3.5万回调到1.8万，近乎腰斩；香河的房价从最高点2.5万回调至7千左右；当然还有郑州、天津、石家庄等城市，房价也都出现了不同程度的回调。
在楼市分化的背景下，局部城市房价的回调会越来越普遍
过去20年，房价一直处于上涨的阶段，导致很多人都已经习惯了房价上涨，甚至有很多人至今还坚信房价不可能下跌。事实上，房子也是商品，其价格会受市场因素的影响，当然也会受调控政策的影响，过去房价的持续上涨只是非理性发展的结果，随着房地产行业回归理性，那么房价的涨跌情况也会回归正常，也就是说未来房价不管是上涨还是下跌都是正常的现象。
不管是刚需购房者还是投资客，都应该认清现在的楼市环境，不能再像过去那样盲目买房了，如果盲目买房的话，很可能会买到房价大幅下跌的房子。对于刚需来说，如果房价大幅下跌的话，家庭资产就会大幅缩水，对于投资客来说，如果房价大幅下跌，就会面临巨大的亏损。总而言之，未来买房不能再像过去那样盲目买房，要尽可能避开那些房价出现回调的城市。

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什么样的城市会出现房价回调呢？
在楼市分化的背景下，什么样的城市会出现房价回调呢？笔者认为以下3类城市会出现房价回调。
首先是人口持续流出的城市，从房地产行业的发展来看，人口对房地产行业的影响非常大，因为人口的数量就意味着购房需求，人口数量越多，购房需求就越大，相反如果人口数量不足的话，购房需求就会变小。因此一些人口持续流出的城市，随着人口的不断流出，楼市的购房需求也在带逐渐减弱，并且从流出的人口年龄段来看，流出人口大多都是青年人口，留下的基本上都是老人和小孩，而青年人口是购房的主要群体，剩下的老人和小孩基本上没有购房需求。总而言之，人口持续流出的城市会面临购房需求严重不足的问题，不管是新房还是二手房，都会变得难以出售，同时房价会出现大幅回调。

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然后是产业衰退的城市，城市的发展和房地产行业的发展基本上是同步的，城市的经济发展状况越好，该城市的房价就越高，城市的发展潜力越大，房价的上涨空间也就越大，这也就是为什么即使在楼市境况不好的背景下，人们对一线城市的房价依然很有信心，因为我们不会怀疑一线城市的经济发展。
任何城市的发展都需要产业的支撑，特别是一些经济发展不错的中小城市，比较依赖一些支柱性产业，如果这些产业出现衰落的话，城市的经济发展就会一落千丈，房地产行业的发展也会失去支撑。
比较典型的就是资源型城市，资源型城市可以依靠一些资源获得不错的发展，支柱性产业也是依赖这些资源，但是资源型城市出现资源枯竭的时候，当地的支柱产业就会衰落，导致当地的经济发展变得更加滞缓，房价也会出现大幅回调。

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最后是炒房客疯狂炒作，导致房价虚高的城市，过去房价大涨的时候，楼市出现了很多炒房客，这些炒房客破坏了楼市原本的供求关系，使得城市出现了房价的非理性上涨，这类城市的房价一般处于虚高的状态。对于这类房价虚高的城市，当房地产行业回归理性之后，炒房客也会逐渐退出楼市，房价也会出现明显回调。