“稳健型选手”世茂的底气( 二 ) 在房地产市场的土地红利和金

充裕的现金流和低成本融资，带给了世茂在行业调整期大手笔分红的底气。今年上半年，世茂宣派中期股息为每股0.7港元，同比增长16.7% 。自2006年上市以来，世茂已连续16年坚持派息，累计派息377亿港元。
多元获取土地确保利润增长
2021年以来房地产调控持续升级， “三道红线”、集中供地、40%投销比限制等政策相继落地，使得房企在融资、销售、土地等多方面的压力大大加剧。基于复杂的行业环境， 2021年初，世茂管理层曾表态“拿高价地是不可能的” ，表示将“控节奏、降成本” 。
今年以来，曾经的“并购王”世茂展现了完全不同的画风，上半年新增301万平方米土地储备，与上半年去化的861万平方米销售面积相去甚远。
对此，世茂在公告中解释称，受“两集中”供地政策影响，全国住宅用地供需规模下降，热点城市土地竞争激烈，地价居高不下。
今年上半年，国内开展第一批集中供地，一二线核心城市土地出现明显溢价，房企的利润空间受到空前挤压。因此，在今年首轮22城集中供地中，世茂在多个热点城市并未拿地。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在业绩会上更是直言“没有必要拍一块赔本的地” 。
世茂放缓拿地的原因并非不参与，而是地价太贵，难以匹配自身的投资模型。世茂长期以来的利润增幅，依靠的是售价与土地楼面价的剪刀差。今年上半年世茂销售均价为17746元，平均土地成本5554元。相比上年度，世茂销售均价没有明显涨幅，但截至上半年土储成本上涨366元。
因此，面对过热的土拍市场，世茂上半年宁可“不拿”也不能“错拿” ，依然坚持要求净利润率达到约8-10%、毛利率约25%才投入。
值得注意的是，世茂手中可供开发的土地依旧充足。得益于过去三年通过并购逆势抄底，世茂的“粮仓”依旧殷实。截至六月末，世茂权益前土地储备约7283万平方米，货值约11800亿元，其中一二线及强三四线城市货值占比达91% ，核心城市群储备充裕。在上半年少拿地的情况下依然能够维持3-4年的销售。
这种高度的自控力和长期以来的积累，让世茂可以在市场充满不确定性时主动避让，等待一个更好的窗口期。
比如世茂正在加大多元化纳储，来降低土地成本。今年上半年，世茂获取3个TOD项目。另外通过合作，世茂期内也拿了超过200亿权益的土地。目前，世茂拥有10个TOD项目，许世坛透露，未来会在TOD地块加大投入。
此外，世茂还拥有超过千亿货值的旧改项目，由于确权和转化需要时间，世茂并没有统计在土地储备内。
多航道齐头并进大飞机战略已经起航
企业的长期安全不仅要看现在有什么，还要看以后能有什么，也就是“发展性” 。
最近两年，世茂的发展性集中体现在2020年提出的“大飞机战略”上。即以房地产开发为核心“主体”；以商业运营、酒店经营、物业管理为“双翼”；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为“尾翼” 。
今年上半年，世茂在保证地产主业稳健增长的同时，其余非房业务也有了明显增长。非房开收入66亿元，大幅增长128%；全年预计非房开收入超150亿，实现74%的增长，三年内计划非房业务收入在总收入占比达到20%以上。
2020年世茂服务成功上市，上半年实现营收42.34亿，归母净利润5.78亿，分别实现171%和136%的同比增长。截至六月末，世茂服务在管面积达1.75亿方，同比大增104.2% ，其中来自第三方的管理面积占比已经接近七成。由此可见，世茂服务已经不再是依附于世茂集团的业务分支，而是托起地产主业、独立发展的大飞机“机翼” 。根据规划，到2023年，世茂服务要迈入物业管理行业头部梯队。
世茂大飞机战略的另外一侧“机翼”也表现出长足的增长动力。
作为A股为数不多的商业地产上市公司，世茂股份今年上半年的营收突破百亿，达到119亿元，同比增长30% 。未来几年，随着多个商业和写字楼项目入市，以及轻资产模式的持续推进，世茂股份“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式会进一步显现。
在酒店运营方面，世茂酒店上半年实现营收11.9亿元，同比增长141% 。截至六月末，世茂旗下在营及筹建国际品牌酒店达到27家，自主品牌酒店136家，客房总数量突破32000间，年接待客流超660万，持续加强世茂“轻重并举”优势。