上海“条例”发布城市更新从此步入有法可依时代《上海市城市更新条例》（以

《上海市城市更新条例》（以下简称“条例”），经上海市人大常委会第三十四次会议，于8月25日下午表决通过，将于9月1日正式施行。
这是继2015年上海市人民政府发布的《上海市城市更新实施办法》和2017年市规划资源局发布的《上海市城市更新规划土地实施细则》后，上海“城市更新”首次上升到地方人大立法层面。
条例”的政府示范意义巨大
上海之所以成为公认的服务之都，政府的“服务意识”是最好的示范。
“条例”规范全面，细节完备，方便实施。涉及到了城市更新过程中土地和房屋征收、产业调整、容积率调整、土地指标、重点更新方向等方方面面的城市更新参与者确实关心的根本问题，规范清晰，使用方便。
政策制定并不难，难得是是否可以实施，许多政策之所以落不了地，主要原因还是政策制定者要么没有真正了解行业、市场参与者的意见和建议，政策与市场需求不匹配，要么就是细节约定不清晰，执行实施模棱两可。这样的政策和法律都是难以真正有效的。

文章图片
“条例”之所以受到行业内外的普遍赞誉，主要就是政策“实实在在” ，执行合情合理。看得出来， “条例”的制定过程一定是广泛征集了行业专家、市民代表、参与主体机构等方方面面的意见。
“条例”将“留、改、拆”作为城市更新的原则，写进立法。同时将城市更新主要更新对象做了细致说明，这样的立法，切切实实是对“房住不炒”政策的回应，将鼓励城市“有机更新”和“微更新” ，坚定了贯彻“以人民为中心”的城市更新理念。彻底消灭了那些想钻“城市更新”政策漏洞，变相搞房地产开发投资的“幻想” 。
京沪深三模式上海模式更值得学习
在城市更新领域，流行一种“城市更新三模式”的说法：
一是深圳模式。即以大拆大建的“城市更新” ，实质上是变相的“征地开发”模式；
二是北京模式。是以政府主导运营的“大包大揽”模式，政府在城市更新中从规划、设计、运营方方面面无所不作“顶层设计” ，越俎代庖比较多，市场空间很小；
三是上海模式。即主要由市场为主体，政府协调、国企推动、市场主导的城市更新模式，同时上海的城市更新不鼓励“整齐划一” ，不要求“一蹴而就” ，鼓励“插花式更新”和“渐进式有机更新” 。
从城市更新的成本、生活影响度和运营实施方便度来衡量，毫无疑问，上海的城市更新模式更值得城市管理者真正学习。
“条例”约定了政府、国企、行业组织、市场主体企业和市民各方，分别在城市更新中的角色定位和价值，要求政府负责城市更新规划、计划，并要做到公开透明地信息公示，不仅要求事后公示，还要求事前让市民和专家委员会参与相关政策制定，由专家委员会来评审相关政策和计划，为国企设定了城市更新的坪效指标，督促国企将低效能土地和资产用于产业更新和资产运营盘活；主动欢迎市场专业投资、运营、服务机构参与城市更新。
试点“浦东模式”值得更多期待
在“条例”中还有一处特别突出的亮点：浦东试点。
第五十五条规定，浦东新区应当统筹推进城市有机更新，与老城区联动，加快老旧小区改造，打造时代特色城市风貌。支持浦东新区在城市更新机制、模式、管理等方面率先进行创新探索；条件成熟时，可以在全市推广。
第六十条规定，浦东新区应当创新存量产业用地盘活、低效用地退出机制。
支持浦东新区深化产业用地“标准化”出让方式改革，增加混合产业用地供给，探索不同产业用地类型合理转换。
以上两条，为城市更新的政策制定留下了创新的空间和余地，也为一些有待检验的“争议”探索了折中的实施路径。这样的政策，既兼顾了当下落地性，也回应了行业和市场的关切，为未来的长远规划，为探索政策边界、开拓创新模式、推进政府管理革新等方面，都具有十分重要的意义。
城市更新首推“国企+民企”合作模式
“条例”第四十九条规定，国有企业土地权利人应当带头承担国家、本市重点功能区开发任务，实施自主更新。
“条例”特别强调国有企业应带头承担重要更新区域开发，实施自主更新，积极向市场释放存量土地，建立健全参与更新的考核机制。相较于《深圳经济特区城市更新条例》中提出的：城市更新项目由物业权利人、具有房地产开发资质的企业、或者市区人民政府组织实施。

上海“条例”发布 城市更新从此步入有法可依时代

上海“条例”发布城市更新从此步入有法可依时代