雅居乐蝶变向上：主业稳增长，“三道红线”零踩线 ◎来源|地产密探（ID：real-es

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按年初机构的预测，今年楼市将低增长或负增长。对绝大多数高周转“滚雪球”的品牌房企来说，这是一个明显的风险预警信号。
而后调控不断升级，银行房贷集中度管理，房贷利率明显上浮， 22城“双集中”供地频现高溢价，房企又陷入内卷化焦虑，这让2021年的中期成绩单格外“不同寻常” 。
当前，雅居乐是观察一线房企谋变突围的最佳窗口之一。从今年中期业绩看，雅居乐主业房地产稳健增长，多元化业务协同性更紧密， “三道红线”全面转入绿档。
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地产引擎稳增长，年销售目标完成过半
近几年，房企“转型与创新”一直是个热门话题，但能真正做好的，依然是将房地产作为基本盘，然后开枝散叶，一干多支，不断长成枝繁叶茂的参天大树。以雅居乐为例，从2018年销售额迈上千亿门槛，此后2年销售额节节攀升，为历年业绩释放“保驾护航” 。
在特殊的2021年上半年，雅居乐依然交出了一份高质量的答卷。其中，集团实现营业收入约385.88亿元，同比增长15.1%；净利润64.71亿元，同比增长2.1% ，股东应占净利52.9亿元，同比增长3.2% 。

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从营业收入的构成来看，雅居乐旗下房地产开发板块为集团贡献占比达到83.2% 。与之相关的是，上半年雅居乐取得房地产预售金额753.3亿元，同比增长36.7% ，全年目标完成率50.2%；总预售建筑面积484.8万平方米，同比增长19.7%；预售均价15,539元/平方米，同比增长14.2% 。
就横向比较看，在当前环境下，雅居乐上半年销售额3成以上增幅已难能可贵，而预售均价两位数增长，说明其产品在市场上有较高的溢价空间和较强的议价能力。
从产品角度，这与雅居乐持续迭代、创新产品服务密不可分。上半年，雅居乐地产持续深化“5N”产品体系（注：雅苑系、雅郡系、雅府系、雅宸系及文旅产品山海系，覆盖不同客群及全生命周期），打造乐健康“十大维度”提升产品力。

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从推货节奏，克而瑞分析认为，以往房企上下半年销售比重大概是4:6 ，与之对比，今年雅居乐销售节奏提前。此外，雅居乐货量充足，全年可售货值约2500亿元，只要实现60%的去化率即可完成全年目标，压力不大。
上半年，雅居乐预售贡献来自逾80个城市的215个在售项目，其中新开售项目20个；按区域分布来看，华南和华东占预售面积逾52%；按城市群来看，作为战略深耕城市群的珠三角和长三角占预售面积逾48% 。
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多元协同增效，组建大地产平台
上半年，雅居乐多元化业务板块也保持增势，其收入贡献占比达16.8% ，同比上升4.2个百分点。这说明雅居乐房地产继续唱“压轴”戏之外，物业管理及其他多元化业务开始明显发力。
涵盖物业管理在内的雅生活集团，作为雅居乐集团旗下最具规模和增长潜力的板块之一，上半年取得营业收入62.47亿元，同比上升56.1%；在管、合约面积分别为4.24亿平方米、5.84亿平方米。

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其中，雅生活来自第三方的合约面积（含股权合作企业）大幅提升至4.41亿平方米，新增合约面积超5,320万平方米，占总合约面积的75.4% 。
另一热门板块城市更新，截至2021年6月30日，雅居乐已签订22个城市更新合作协议，重点聚焦大湾区，并深入华北地区及中原地区，已锁定预计建面1,492万平方米，锁定货值预计4,522亿元。
涉及商业代建、政府代建及资本代建的房管板块，累计总建筑面积1,000万平方米；商业板块在2021年上半年录得营业额2.85亿元，同比上升17.9% ，并今年五一迎来旗下首个雅乐系商业综合体——花都雅乐城的盛大开业。

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近日，雅居乐围绕“高质量发展”正在积极推动新一轮架构调整，把地产开发、代建、城更、商业等地产业务都统筹在一起，成立全新的大地产集团，以大集团模式统筹管理所有地产开发及运营业务，旨在继续“做强、聚焦、深耕大地产主业” ，可以想见，雅居乐的地产主业未来将呈现更加强劲的发展。
从上半年22城首轮“双集中”供地来看，房企拿地内卷化，高溢价频现，即便第二轮双集中供地“调规” ，比如单宗地溢价不超15% ，竞品质等，也难改房企拿地成本高企的沉重现实。