好不容易拍下热门地块|赔5000万保证金退地，宋都股份玩脱了好不容易拍下热门地块

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好不容易拍下热门地块，并付了5000万元的保证金，最后却不得不把地退回去，还赔掉这5000万保证金。最近，宋都股份退地事件，在地产圈闹得沸沸扬扬。
5000万占宋都2020年的净利润15.58% ，宁愿不要5000万也要退地，这背后到底有什么样的隐情？
【好不容易拍下热门地块|赔5000万保证金退地，宋都股份玩脱了】这两天，事情有了新的进展。宋都股份在回复上交所监管函的回复中大吐苦水，把退地原因的矛头指向另外两家房企——祥生控股和浙江宝龙。
但在分析人士来看，退地风波背后不仅有“猪队友”的功劳，还有宋都对自己认识不到位的问题。
01、激情拍地
这件事情还要从今年房地产行业开始集中供地说起。
随着国家对于房地产的调控升级，从今年开始，全国22个重点城市推出集中供地政策，杭州也在今年4月份推出了第一批土地。
作为一家在杭州深耕的本地房企，宋都也在为拍地做一系列的准备。

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根据宋都在回复监管函中的描述，截至2020年12月31日、2021年3月31日，宋都现金及现金等价物余额分别为32.82亿元、39.61亿元（不含受限资金），按照当年的财务状况，公司今年打算投资在土地方面的钱在25亿-35亿元之间。
但在实际操作过程中，宋都一共拍到了5宗地块，总共的土地出让金额为45.84亿元，超过了预算。所以在这之后，宋都就打算和其他公司进行合作开发，降低开发的成本。
根据回复函中宋都的描述，在拍到地后的第一时间，宋都就其中一块“8号地块”第一时间与祥生控股达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。
另外一块12号地块，浙江宝龙主动接洽公司，希望就天目医药港地块进行合作开发，双方签署了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，其中约定“股权比例：宋都50% ，宝龙50%” 。
本来，按照宋都的原计划，两块地都进行合作开发，但是事情却出现了戏剧性的变化。
宋都控诉， 2021年5月13日，祥生方突然电话通知公司相关人员，单方面表示不再参与本次合作。浙江宝龙也放了宋都鸽子，工作人员明确表示放弃合作，也没有按照约定支付土地款。
这样一来，就让宋都陷入了两难的境地。最后，宋都不得不退回8号土地，并支付5000万的巨额违约金。
02、冲动的结果
5000万对宋都股份并不算一个小数目，其在2020年的净利润也不过3.21亿，违约金占其净利润的15.58% ，可谓是亏大了。但说到底，宋都这样激情拍地，可能还和宋都在杭州的尴尬境地有关系。
宋都是杭州“老十八家”知名房地产开发企业之一，以住宅地产自主开发经营为主、商业地产开发经营为辅，并结合“地产+”业务（代建、租赁、产业），旗下项目版图主要集中在长三角核心城市群，在中西部城市西宁也有部分布局。
作为一个深耕浙江的房企，宋都在过去几年一直在寻找一个突破的机会。

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但从销售业绩的完成情况来看，过去的几年，宋都并不算特别顺利。 2020年，宋都给自己定的销售目标是300亿，但实际上，宋都在2020年只实现了全口径销售额207.15亿元，差了三分之一。
与此同时，公司的资金流动、负债情况也比较一般。根据2020年年报，扣除预收后的资产负债率为78.5%；净负债率为92.44%；现金短债比高达2.83倍，处于行业领先水平。 “三条红线”踩中一条，处于“黄档” 。
对于一家房企来说，土地是未来几年销售业绩的支撑，但在2020年，宋都拿地也不太多。 2020年，宋都新增土储面积从2019年的133万平方米下降至2020年的70万平方米，同比下降47.4% 。
根据中金财金人工智能研究院报告指出，宋都2020年过去拿地对本年销售额支撑度为-0.98 ，较2019年下降了1.41 ，新增土储难以对销售额形成有效支撑。
这也就不难理解，宋都股份在杭州第一轮土拍中不断地攻城略地，但只可惜，宋都只顾往前冲，全然忘记了后面还存在这么多风险。
03、集中拿地过程中风险重重
细细看来，宋都拍地之后的风险因素还不少。