编者按“和讯曝财报·2021房企半年报”系列报道启动。|业绩大增却投资失利，城建发展的多与空

文章图片

文章图片
编者按
“和讯曝财报·2021房企半年报”系列报道启动。三道红线、拿地金额不超过年度销售额的40%——时至年中，被遏制住“钱”和“地”咽喉的房地产企业，在今年会呈现出哪些新变化，又会以怎样的方式来积极应对？
为此我们将从房企财务数据、业务能力、未来发展三个方向选取代表性指标，进行打分并给出评价，希望能由点及面观察企业，如果满分是五颗星，你觉得今年上半年房企的表现能得几分？
8月9日，城建发展发布2021年度第二期中期票据募集说明书，本期票据为无担保票据，发行金额上限为11.2亿元，为期5年，拟全部用于置换发行人兑付“20京城投SCP003”和“21京城投SCP002”本息时自有资金。
乍看去，城建发展似乎有些钱紧，但公司刚刚交出了上市以来最亮眼的半年报，公司营业收入107.63亿元，同比增长213.05%；归属于上市公司股东的净利润6.19亿元，同比增长145.65%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润13.29亿元。
诚然，公司业绩不错，但公司的半年报也出现了一些耐人寻味的点，城建发展真的如表面一般优秀吗？
01
棚改项目开花带动业绩增长
盈利能力★★★★☆
对于营收和利润的大幅度增长，城建发展给出的原因是“公司项目结转增加所致” ，项目来自何处？在2021年半年报中，公司并没有列举地区收入，故以2020年年报数据计算，公司大多数收入都来自北京地区。
作为北京的老牌国资房企，主要收入来自北京也无可厚非，尤其是当下公司投资了超过10年的项目即将迎来收获期。

文章图片
公司表示，上半年棚改项目统筹推进，望坛项目，也就是北京在售的高端楼盘“天坛府” ，全面转入下半场。
望坛项目位于北京市南二环天坛附近，位置优越，属于稀缺地块。公司在这一项目上的投入巨大，根据半年报显示，望坛项目早在2009年便已经开工，预计投资额高达411亿元。
华泰证券过去的研报指出，截至2017年年末，初步统计城建发展共有在建、储备保障房和棚改项目9个，拟投资总额共计约1008亿元；参照公司拆建分离模式披露的8%-15%税前利润率，按照12%计算，北京城建(600266,股吧)当前棚改项目预计能够带来约121亿元的税前利润。当时华泰证券(601688,股吧)还表示，根据北京城建2017年年报，当前棚改项目并未开始集中结转，预计未来成为公司业绩弹性的重要来源。
“天坛府”的开售，意味着公司投入多年的棚改项目终于在当下迎来了回报。
城建发展还表示，临河棚改已成交地块所分摊的土地成本实现全部返还，东城安置房50%比例转化共产房方案已报市住建委审批；平各庄B地块征地手续、海子角项目街区控规均已报市规自委审核，未来还可能继续释放红利。
关注城建发展的华泰证券第一时间发布了研报，评级“增持” 。华泰证券表示，城建发展股权投资此消彼长，地产销售和结算显著改善，下半年一二级开发有望延续稳健势头。考虑到未来城建集团的潜在资源支持以及棚改业务的远期贡献，维持公司2021-2023年EPS0.68、0.78、0.89元的盈利预测，维持“增持”评级。
华泰证券的研报还表示， 2021年上半年，公司实现销售面积33.6万平，同比+53.1%；实现销售金额91.0亿元，同比+40.9%；实现销售回款134.9亿，同比+90.2%；开复工面积679.3万平，同比+8.1%；新开工面积56.3万平，同比-12.6%；新增土储权益面积43.7万平，同比+48.9% 。首轮集中供地中，联合招商、五矿、阳光城(000671,股吧)获取北京朝阳崔各庄、王四营及通州梨园3宗用地，同时依靠集团产业链优势竞得重庆铜梁TOD项目。
不过，如此大手笔的开销，公司的财务状况还吃得消吗？
02
【编者按“和讯曝财报·2021房企半年报”系列报道启动。|业绩大增却投资失利，城建发展的多与空｜和讯深曝财报③】楼市花开股市花谢
经营状况★★★☆☆
过去数年，城建发展长期业绩不振，在2016年，公司扣非后归母净利润为14.38亿元，这是其上市以来的最好水平。随后数年，这项指标业绩起起落落，但始终没有超过这个水平。