买房|房价拐点“显形”？五年内，房价或保持回落，买房真越早越好吗？买房

买房，对大部分人而言，除了居住还有保值，在以往的观念中，房子是最硬气的抗通胀商品，有人统计出近十年全国70城涨幅变化，将涨幅划分成十档，除去第十档（海口、锦州、温州）外，其余城市都有所上涨，分别从每档抽取一座城市，得到的城市涨幅数据分别为185.9%（深圳）、93.2%（广州）、75.2（合肥）、64.1%（厦门）、59.9%（南京）、43.8%（杭州）、34.3%（哈尔滨）、24.1%（石家庄），而我国近十年的通胀率（cpi增长率）维持在2%左右，也就是说这些城市的房价大部分都跑赢通胀，个别城市房价增长还远超通胀，可见房子无论从数据上来看还是现实生活中的反映来看，都极具保值、增值效果，然而，自2020年全球疫情开始，房价似乎并没有那么坚挺了。

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经济学家任泽平及研究团队在发表研究数据时一直都是比较委婉的，比如任泽平曾发表的一篇《任泽平：轻滞涨》指出，从目前趋势来看，房企销售投资仍强，开发商以价换量，但调控趋严， 4月份商品房销售面积和销售额同比增长分别是19.2%和32.5% ，同月房地产投资同比增长13.7% ，其中1—4月房地产累计投资增长21.6% ，相比2020年，房地产无论是销售还是投资都有所增强，但这并不是任泽平想表达的初衷，在最近都以此发文中，任泽平解释了当下什么叫“大势” ，在他的观点中，大势就是降低房地产、金融、教育、互联网等的利润和垄断，反过来大力发展制造业、硬科技、实体经济、新能源、资本市场等，这是前所未有的百年之大变局，对此不少网友还调侃“一鲸落，万物苏” ，可见房地产的利润和垄断在过去对经济的影响之深。

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继任泽平对1—4月份的房地产研究之后，中金（中国国际金融有限公司）更是对7月份房地产市场做出了深度剖析，整个7月份，同质性二手住宅重点城市和全部城市加权平均成交价格指数环比转跌0.6％和0.7％，这是本年第一次环比下降，其中深度观测的环比上涨的52个城市中，房价上涨城市的数量比6月份少20% ，这与持续性的楼市调控收紧政策脱不开联系，不仅如此，重点城市的二手房关注度和带看次数环比下降2.3%和12.3% ，延续着6月份持续下降的步伐，并且二手房源挂牌价下调幅度达到1.68% ，两者结合起来看，显而易见的是，购房者和售房者都对房价预期发生了转变，由原本的上涨预期变味回落预期，那么此时的房价从数据来看就是处于高点位了，接下来回落的可能性将更大。

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我们知道，影响房地产的三要素分别是人口、金融、政策，短期内人口不会出现大幅波动，金融更不会过分放水，那么政策作用房地产变化的效果将很强，前面所说的楼市数据发生的变化，正是由于政策原因影响，值得注意的是，楼市的调控收紧并不是短期行为，近日，住房和城乡建设部研究起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，并面向社会公开征集意见，这份《通知》是基于实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目展开，也就是说，这份《通知》的效力将持续在整个“十四五”期间，也就是直到2025年，总结起来，通知主要指出3个大点：
坚持划定底线，防止城市更新变形走样。其中包括严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。
坚持应留尽留，全力保持城市记忆。其中包括保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。
坚持量力而行，稳妥推进改造提升。其中包括加强统筹谋划，探索可持续更新模式，加快补足功能短板，提高城市安全韧性。
不难理解，这3点也与目前房地产市场发展不谋而合，也就是“十四五”期间，大拆大建基本不会发生，反过来还要尽可能地保留城市古建筑特色，以及采取低消耗、低投入的方式来平稳度过，通俗点讲，棚改将基本停止，旧改会全面开花，这是趋势，也是楼市近五年的规划方向，预示着接下来房价再难出现较大波动，那么在这样的调控方向下，买房真的越早越好吗？