来源：人民法院报、最高人民法院司法案例研究院转自：江西法院特别提示：凡本号注明“来源”或...|签订房屋买卖合同前，请务必先看这30个法律要点！( 二 ) 来源：人民法院报、最高人民

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小区公共区域
和公共部位的约定
小区内的会所、健身房等场所，如果合同未约定这些场所的产权，当开发商出售这些场所后，业主不一定能免费或者优惠使用，如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，则开发商不能出售这些场所。

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对各类设施的约定
燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无法选择，如果在合同中约定，要求开发商允许几家经营商进入小区，业主就能拥有主动权。

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双方协商解决的内容
必须多研究
一定要明确违约责任，不能简单地标注协商解决。

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合同附件也要留意
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。
如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。
（2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词语。
像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在附件中出现，而应明确“高级”具体标准是什么， “名牌”是什么牌子， “精装修”达到什么装修效果。
（3）根据民事法律“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

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房屋交付后，发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。
若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。

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哪些房地产不能转让？
根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：
（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）未依法登记领取权属证书的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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仅有房产证，没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？
不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能获得不动产的所有权，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，只起到证据的作用。
当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准。

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买来的住房面积缩水怎么办？
对于房屋“面积缩水”的问题，应以房地产管理部门所做的测量面积为准。
第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但是对于缩水部分的购房款，开发商应当返还；
第二，误差率超过3% ，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。

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开发商逾期交房怎么办？
1、经催告后在三个月的合理期限内，开发商仍未履行的，买受人可以请求解除合同；