自从我们的二手房团队搭建好以后|混沌楼市下，要算清楚二手房的交易成本自从我们的二手房团队搭建好

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自从我们的二手房团队搭建好以后，越来越多的粉丝咨询二手房的问题。
但在整个过程中我们也发现，有很多刚刚开始购房，或者刚刚进入房地产投资的粉丝，过于关注价格这个因素。
而在二手房交易中，资金成本并不仅仅是价格，与一手房相比，二手房的成本明显要更高，它主要包含了以下几个方面

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第一个方面的资金成本是税和费。
由于二手房交易涉及比较复杂的规定以及买卖双方，所以它的税是高于一手房交易的。
占比比较大的税种有三种，第一种叫契税，是买房人所付的。
契税和你的房子是第几套，以及面积多大有关：
首套房且面积在90平米以下的，契税是总价的1%；首套房面积在90~144平米之间的，契税是1.5%；大于144平米的是3%；二套房一般都按3%来征收契税。
个人所得税由卖方出，如果产权在两年以上的普通住宅是免个人所得税的；产权在两年以下的普通住宅按照1%来收取；非普通住宅按1.5%收取，拍卖房按3%收取。
每个城市对于普通和非普通住房的标准不一样，要到当地的相关机构和网站去查询。
营业税也是由卖方出，出售产权在两年以上的普通住宅是免营业税的，产权在两年以下的普通住宅按照5.6%来收取，非普住宅都按5.6%来收取。
当然最近有些城市将2年以上恢复为过去的5年以上，也就是说你的出售房产产权在5年以上才是免营业税的。
还有一些比较细小的，占比不高的税种，我们就不再一一列举了。
第二个小的方面是费，费主要指的是中介费用。
中介费用理论上是买家承担总价的1% ，卖家承担2% ，但中介费每个城市不同，通常总额都达不到3% ，一般在1%~2%之间浮动。
中介税费的承担方要看这个市场是在牛市还是在熊市，是卖方市场还是买方市场。
在牛市中，在卖方市场的城市，税费往往全部由买家承担；在熊市和买方市场的城市中，税费往往是各自承担各自的。
在这里我要提醒一下大家，千万不要无限的压低中介费，因为在整个交易过程中会存在很多专业的问题，一个好的中介是可以帮你规避一些陷阱的。
如果过分的压低中介费，找的一些中介往往不够好，或者说不够尽力，这样子看上去省钱了，实际上是给自己找了很多麻烦，埋了很多隐患。
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第二个大的资金成本是贷款，里面也分为两个方面。
一个方面是跟贷款有关的评估会产生一定的费用。
如果你是正规的评估，费用是非常低的，可能就一两千块钱。但是如果有些人需要多贷款，在合理的范围内把评估价拉高，可能就要多付一些费用。
费用的高低和市场以及评估的难度相关，高的时候上万块钱甚至于更高也是有的。
贷款会产生贷款费用，如果是很专业的人士，可以自己去找银行办理贷款，但是通常而言，我们普通人都会通过贷款机构来办理贷款。
贷款的办理费用每个城市不一样，你要去自己的城市了解，从千分之几到1.5%、2%都是有的，这个也和你贷款的资质是否良好，贷款难度大不大相关。
除此以外还有一笔费用，就是我们所说的解押费用，指的是卖方的房产还有一部分贷款没有还清，卖方要求买方代为还款。
我们比较建议的是买方不要直接去解押，而是找一家金融公司帮你解押，你付出一定的解押费用和解押资金的利息。
这样子看上去好像你多花了一点钱，但是资金安全得多。
到现在为止，我们谈到的资金成本除了价格以外，包含了税费和贷款相关的费用。
这三大块实际上在整个交易中的占比是非常高的，即使你是全款买的90平米以下、满五唯一的普通住宅，你基本上也要付出2%左右的税费；
如果你买的是年限比较短的豪宅，又存在着解押等各种各样的特殊情况，那么综合下来你的成本可能会高达10%以上，这里我指的都是买方。
所以一个二手房的交易，站在买方的角度，我们要计算我们付出的所有成本，再加上房子的总价；
站在卖方的角度，我们要计算房子的总价减去所有我们付出的成本，这样子才能比较准确的算出你的总成本和这套房子真实的收益率。