二手房按揭“高估多贷”，暴露了哪些监管漏洞？来源|《瞭望》2021年第30期

来源|《瞭望》2021年第30期，原题《二手房按揭“高估多贷”隐患》
文|《瞭望》新闻周刊采访人员任会斌朱文哲
只要多花点钱，办二手房按揭时就能多贷款，甚至能实现“零首付” 。
近日，一位房产网络交易平台的业务经理爆料称，有些城市的二手房按揭业务办理中存在高估价、多贷款现象。随后，《瞭望》新闻周刊采访人员以购房的名义到呼和浩特市一些房产中介机构暗访，验证了这一说法。
业内人士指出，高估多贷，助长炒房行为，助推房价虚高；房产中介、银行、评估公司等多方结成利益链，不但监管手段形同虚设，还加大了地方金融风险隐患，掣肘房地产调控成效。专家建议，银监部门加大对银行办理二手房按揭贷款业务的监管力度，完善市场操作规程，切实履行好金融风险“看门人”职责。

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高估多贷“零首付”不是梦
爆料的业务经理告诉采访人员，去年有家中介机构的熟人提示他说，有套房卖方要价230万元，通过提高评估价，贷款可以做到260万元。 “熟人当时建议我买下，说还上几个月按揭，一倒手就能挣钱。 ”
果真如此吗？采访人员以购房的名义，对呼和浩特市的一些房产中介机构进行了暗访。
“1个月左右就能办下来。 ”在呼和浩特市大学东街的一处房产中介店面，当采访人员问买二手房能否多贷款时，在场的置业经理表示可以，但是要多交点服务费。一位置业经理说，评估和贷款的相关手续由中介协助办理，事后收取评估价的2% ，中介服务费和“跑关系费”都包含在内。
在附近的另一家房产中介门店，接待采访人员的置业经理表示，可以帮着提高评估价多贷款。中介费按贷款额的2%收取，不再另收评估费用。
采访人员暗访了多家中介机构网点，多位置业经理说，由于地方政府按片区公布了二手房交易的指导价，房子的成交价低，评估价和贷款额的操作空间才大。否则，抬升过高，会引起监管部门关注。
审批贷款时不会被银行卡住吗？面对采访人员的疑问，几家中介机构的置业经理均表示不必担心，中介公司协调关系，而且银行办理业务时主要看评估价，一般不看签约合同上的成交价。办按揭贷款时，让买卖双方按照评估价另签两份合同备案即可。

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多方结成利益链
银行成风险兜底方
按常理，不管二手房的装修档次多高、户型和地段多好，办理按揭贷款的评估价都不能超过成交价。
一位曾在多家房产中介工作过的置业经理说，一些地方银监部门管理严格，有些交易平台也规定二手房的评估价不能高于成交价的95%；地方住建主管部门也要求使用统一版本的合同。
网络交易平台为杜绝违规操作，二手房买卖的三方合同是在网上起草签署的，而且不可更改。房产网络交易平台与所在地不动产管理局、银行机构之间也是可以调阅二手房交易的签约、贷款等信息的。
但在执行过程中，从采访人员暗访了解到的情况看，部分办理二手房按揭业务的银行自备合同，让客户和买卖双方在面签贷款合同时，按照抬高的评估价另签合同备案，成交的签约合同和成交价被抛在一边。
但是， “只要对比网络平台上签约合同的成交价和获得的贷款额，就能甄别出二手房交易中存在的‘高估多贷’现象。 ”上述爆料人告诉采访人员。
为什么这些防范手段都形同虚设？
爆料人告诉采访人员，部分评估公司与银行有着潜在的利益联系。有些中介机构、银行网点和评估公司为争揽业务，从业人员为谋私利，暗中通过抬高评估价和办贷款时另签合同备案的方式，帮买主实现多贷款的目的。
在部分地区，一些银行与一两家评估公司结成了固定的业务关系。 “名义上说使用固定的评估公司有利于管控风险，实则形成了默契的利益链条。 ”爆料人指出。
内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人认为，二手房交易中存在的高估价、多贷款乱象，不仅扰乱房产中介市场秩序、助长炒房，还会滋生金融风险和金融机构从业人员腐败行为。
一是助长炒房行为，助推二手房价格虚高。爆料人说，近年来，一些地方二手房按揭过程中高估价、多贷款的现象并不少见。一些三线、四线城市尤为突出，甚至成了业内的一种默契。